Nhìn lại thị trường bất động sản năm 2025
Báo cáo Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 và dự báo thị trường bất động sản năm 2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI) cho thấy, trong năm 2025, tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường đạt khoảng 133.353 sản phẩm, trong đó nguồn cung mới đạt khoảng 97.318 sản phẩm, tăng 83% so với năm 2024. Đây là mức tăng mạnh nhất trong nhiều năm trở lại đây, phản ánh sự quay lại rõ nét của các chủ đầu tư sau giai đoạn tái cấu trúc và tháo gỡ pháp lý.
Xét theo vùng miền, miền Bắc chiếm khoảng 51% tổng nguồn cung mới, tương đương 49.371 sản phẩm, tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường. Miền Nam đứng thứ hai với 30.044 sản phẩm, tăng tới 147% theo năm, cho thấy mức độ phục hồi mạnh mẽ sau giai đoạn trầm lắng sâu. Miền Trung ghi nhận 7.286 sản phẩm, tăng nhẹ 3%, trong khi miền Tây nổi lên như điểm sáng mới với 10.617 sản phẩm, tăng tới 635% so với năm trước.
Song song với nguồn cung, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường năm 2025 đạt khoảng 40 - 45%, tương ứng gần 67.000 sản phẩm được giao dịch thành công, gấp 2,1 lần năm 2024 và 5,5 lần năm 2023. Thanh khoản tập trung chủ yếu tại miền Bắc và miền Nam, với tỷ lệ hấp thụ lần lượt khoảng 50 - 55% và 45 - 50%, trong khi miền Trung và miền Tây vẫn thấp hơn nhưng đã cải thiện đáng kể so với giai đoạn trước.
Một điểm đáng chú ý khác là mặt bằng giá bán tiếp tục xu hướng tăng. Theo Dat Xanh Services - FERI, giá bất động sản nhà ở trong năm 2025 tăng: 20 - 30% tại miền Bắc, riêng Hà Nội ghi nhận mức tăng 50 - 60% ở một số khu vực; 15 - 25% tại miền Nam, tập trung ở TP.HCM và các đô thị vệ tinh; 10 - 20% tại miền Tây, nhờ sự xuất hiện của các đại đô thị; 7 - 10% tại miền Trung, sau giai đoạn tăng mạnh trước đó.
Diễn biến này cho thấy thị trường đã dần hình thành mặt bằng giá mới, dù đà phục hồi không diễn ra đồng loạt mà mang tính chọn lọc rõ rệt.
Thị trường chuyển từ phục hồi sang tích lũy trong năm 2026
Trên nền tảng số liệu năm 2025, Dat Xanh Services - FERI nhận định năm 2026 sẽ là giai đoạn thị trường giảm tốc về nhịp tăng, chuyển sang trạng thái tích lũy và sàng lọc. Nguồn cung bất động sản năm 2026 được dự báo không tăng đột biến như năm 2025, mà tập trung chủ yếu tại Hà Nội, TP.HCM, các đô thị vệ tinh và những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ các trục vành đai, cao tốc, metro và hạ tầng liên vùng.
Xu hướng phát triển bất động sản bám hạ tầng và TOD tiếp tục chi phối thị trường, với nguồn cung lớn dọc Vành đai 3, 3.5 và Vành đai 4 tại Hà Nội, cũng như Vành đai 3, 4 và Quốc lộ 13 tại TP.HCM. Các đại đô thị quy mô lớn, pháp lý rõ ràng vẫn là nhóm sản phẩm chủ lực.
Giá bán trong năm 2026 được dự báo khó giảm, nhưng biên độ tăng sẽ thu hẹp lại so với năm 2025. Thị trường tiếp tục phân hóa mạnh: các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ rõ ràng, gắn với hạ tầng và cộng đồng cư dân hiện hữu vẫn giữ giá tốt; trong khi các khu vực xa trung tâm, hạ tầng chậm triển khai có thể đi ngang hoặc tăng nhẹ.
Tỷ lệ hấp thụ năm 2026 được kỳ vọng duy trì tương đương hoặc nhích nhẹ so với mức 40 - 45% của năm 2025, phản ánh niềm tin thị trường đang dần được củng cố nhưng vẫn ở trạng thái thận trọng.
Từ góc nhìn của Dat Xanh Services - FERI, năm 2026 không phải giai đoạn phù hợp để kỳ vọng tăng giá mạnh trên diện rộng, mà là thời điểm nhà đầu tư cần điều chỉnh chiến lược theo hướng an toàn và dài hạn hơn.
Trong bối cảnh mặt bằng giá đã tăng đáng kể trong năm 2025, hiệu quả đầu tư giai đoạn tới sẽ phụ thuộc lớn vào khả năng lựa chọn dự án. Dat Xanh Services - FERI khuyến nghị nhà đầu tư ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư uy tín, tiến độ triển khai rõ ràng; đồng thời tập trung vào nhu cầu ở thực và khả năng khai thác dài hạn, thay vì theo đuổi chiến lược lướt sóng ngắn hạn. Đối với những khu vực ghi nhận mức tăng giá nhanh trong thời gian qua, nhà đầu tư cần thận trọng, đặc biệt khi hạ tầng và sức cầu thực tế chưa theo kịp diễn biến giá.
Có thể thấy, thị trường bất động sản đã bước qua giai đoạn phục hồi ban đầu và đang chuyển sang trạng thái tích lũy, phát triển ổn định hơn. Trong năm 2026, Dat Xanh Services - FERI cho rằng nhà đầu tư không nên đặt kỳ vọng vào các đợt tăng giá mạnh trên diện rộng, mà cần chấp nhận biên lợi nhuận hợp lý, kiểm soát chặt dòng tiền và coi đây là giai đoạn tích lũy tài sản có chọn lọc, chuẩn bị nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn trong trung và dài hạn.
