Nguồn cung nhà ở tăng mạnh, phân bổ rõ theo vùng
Báo cáo Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 và dự báo thị trường bất động sản năm 2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI) cho thấy, trong năm 2025, tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường đạt khoảng 133.353 sản phẩm, tăng mạnh so với năm 2024. Riêng nguồn cung mới đạt khoảng 97.318 sản phẩm, tăng tới 83% theo năm, phản ánh sự trở lại rõ nét của các chủ đầu tư lớn sau giai đoạn tái cấu trúc và hoàn thiện pháp lý.
Xét theo vùng miền, miền Bắc tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm khoảng 51% tổng nguồn cung mới, tương ứng 49.371 sản phẩm. Nguồn cung tập trung tại Hà Nội và các địa bàn vệ tinh hưởng lợi từ hạ tầng, với loạt dự án như Vinhomes The Gallery, The Matrix Premium, Lumiere Prime Hills (Hà Nội); Masteri Era Landmark, Sunshine Legend City (Hưng Yên).
Miền Nam ghi nhận mức tăng trưởng nguồn cung mạnh nhất, đạt 30.044 sản phẩm, tăng 147% so với cùng kỳ, chiếm 31% tổng nguồn cung mới cả nước. Thị trường TP.HCM nổi bật với các dự án như The Privé, Lumiere Midtown, Eaton Park, A&T Saigon Riverside, Symlife, The Gió, La Pura.
Tại miền Trung, nguồn cung mới đạt 7.286 sản phẩm, tăng nhẹ 3% theo năm, tập trung chủ yếu ở Đà Nẵng với các dự án FPT Plaza 4, Sun Spana Tower, Sun Cosmo Residence, Masteri Rivera, Sun Ponte Residence, cùng Regal Residence Signature (Quảng Bình – Quảng Trị).
Đáng chú ý, miền Tây ghi nhận sự bứt phá mạnh, với 10.617 sản phẩm, tăng tới 635% theo năm, chủ yếu đến từ các đại dự án như Vinhomes Green City, Eco Retreat, Destino Centro, The Win City (Long An - Tây Ninh) và Cara River Park, Nam Long II Central Lake (Cần Thơ).
Giá bán duy trì xu hướng tăng, phân hóa theo khu vực
Cùng với sự gia tăng nguồn cung, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường năm 2025 đạt khoảng 40 - 45%, tương ứng gần 67.000 sản phẩm giao dịch thành công, gấp 2,1 lần năm 2024 và 5,5 lần năm 2023.
Trong đó, miền Bắc tiếp tục là khu vực có tỷ lệ hấp thụ cao nhất, đạt khoảng 50 - 55%, nhờ nguồn cầu lớn tại Hà Nội và các dự án có vị trí, pháp lý hoàn chỉnh. Miền Nam ghi nhận sự phục hồi rõ rệt, với tỷ lệ hấp thụ đạt 45 - 50%, phản ánh sự trở lại của cả nhu cầu ở thực lẫn đầu tư.
Ngược lại, miền Trung và miền Tây có tỷ lệ hấp thụ thấp hơn, lần lượt khoảng 25 - 30% và 25 - 35%, tuy nhiên đã cải thiện đáng kể so với các năm trước. Thực tế cho thấy sức cầu tập trung mạnh tại các dự án có pháp lý đầy đủ, vị trí tốt, tiến độ xây dựng rõ ràng; trong khi các dự án vùng xa trung tâm, hạ tầng chưa hoàn thiện vẫn gặp khó trong thanh khoản.
Năm 2025, mặt bằng giá bất động sản nhà ở tiếp tục xu hướng tăng, dù biên độ tăng có sự phân hóa rõ theo vùng và loại hình. Cụ thể, Miền Bắc ghi nhận mức tăng giá mạnh nhất, 20 - 30% theo năm, riêng Hà Nội tăng tới 50 - 60%, phản ánh áp lực nguồn cung hạn chế tại khu vực trung tâm và nhu cầu ở thực lớn. Miền Nam tăng trung bình 15 - 25%, tập trung ở các dự án căn hộ tại TP.HCM và khu Đông - Đông Bắc thành phố.
Miền Tây ghi nhận mức tăng 10 - 20%, trong bối cảnh nhiều đại đô thị được triển khai. Miền Trung tăng chậm hơn, khoảng 7 - 10%, sau giai đoạn tăng mạnh năm 2024.
Với các loại hình thấp tầng, nhà phố, biệt thự và đất nền cũng ghi nhận xu hướng tăng giá trở lại, đặc biệt tại miền Bắc và miền Tây. Trong bối cảnh nguồn cung tăng mạnh nhưng giá bán vẫn đi lên, dữ liệu Dat Xanh Services - FERI cho thấy thị trường đã dần chấp nhận mặt bằng giá mới, phản ánh sự phục hồi thực chất của thị trường bất động sản nhà ở năm 2025.
Theo Dat Xanh Services - FERI, bức tranh thị trường bất động sản nhà ở năm 2025 cho thấy quá trình phục hồi đã bước sang giai đoạn thực chất, không còn mang tính thăm dò như các năm trước. Sự gia tăng mạnh của nguồn cung mới, cùng với tỷ lệ hấp thụ cải thiện rõ rệt, phản ánh niềm tin của cả chủ đầu tư lẫn người mua đang dần được khôi phục.
Tuy nhiên, Dat Xanh Services - FERI cũng nhấn mạnh, thị trường chưa quay lại trạng thái tăng trưởng nóng. Thanh khoản vẫn phân hóa mạnh theo dự án và khu vực, trong đó các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ rõ ràng, giá bán tiệm cận nhu cầu ở thực tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt. Ngược lại, những dự án kém lợi thế về vị trí hoặc bị đẩy giá cao hơn giá trị thực vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận người mua.
Đáng chú ý, mặt bằng giá bán tiếp tục xu hướng tăng tại hầu hết các vùng, cho thấy thị trường đang hình thành mặt bằng giá mới sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài. Dat Xanh Services - FERI đánh giá, đây là giai đoạn thị trường “tái cân bằng”, đặt nền móng cho sự phát triển ổn định và bền vững hơn trong các năm tiếp theo, với trọng tâm là nhu cầu ở thực, tính minh bạch và chất lượng dự án.
