Phục hồi rõ nét nhưng phân hóa mạnh
Theo báo cáo của DKRA Consulting công bố, năm 2025 đánh dấu giai đoạn thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận từng bước phục hồi sau thời gian dài trầm lắng. Nguồn cung sơ cấp và sức cầu ở hầu hết các phân khúc như đất nền, căn hộ, nhà phố/biệt thự đều cải thiện so với năm 2024, cho thấy niềm tin thị trường đang dần quay trở lại.
Tuy nhiên, sự phục hồi không diễn ra đồng đều. Giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý rõ ràng và được phát triển bởi những chủ đầu tư có uy tín. Các dự án pháp lý chưa đầy đủ, tiến độ chậm hoặc nằm ở khu vực hạ tầng yếu tiếp tục gặp khó trong việc tiếp cận dòng tiền.
Ở phân khúc đất nền, nguồn cung sơ cấp năm 2025 chỉ tăng nhẹ khoảng 2% so với năm trước và vẫn thấp hơn nhiều so với giai đoạn trước năm 2022. Phần lớn nguồn cung đến từ các dự án đã mở bán từ những năm trước, chiếm tới 87% tổng nguồn cung toàn thị trường. Dù vậy, sức cầu cải thiện rõ rệt khi lượng tiêu thụ tăng khoảng 69% so với năm 2024. Tây Ninh tiếp tục là điểm sáng khi dẫn đầu cả về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ, cho thấy xu hướng dịch chuyển dòng tiền ra các thị trường vệ tinh còn dư địa tăng trưởng.
Mặt bằng giá đất nền duy trì xu hướng đi lên. Giá sơ cấp tăng trung bình khoảng 6%, trong khi giá thứ cấp phổ biến tăng từ 12% đến 15%, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng giao thông kết nối vùng.
Phân khúc căn hộ cũng ghi nhận sự khởi sắc đáng kể. Nguồn cung sơ cấp tăng tới 73% so với năm 2024, trong đó TP.HCM chiếm khoảng 87% tổng nguồn cung toàn thị trường. Nguồn cung mới đạt hơn 29.000 căn, gấp 2,5 lần cùng kỳ, với Bình Dương (cũ) chiếm tỷ trọng lớn. Giá bán căn hộ tiếp tục tăng ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, phản ánh nhu cầu ở thực vẫn duy trì ổn định trong bối cảnh nguồn cung nhà ở vừa túi tiền còn hạn chế.
Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, năm 2025 ghi nhận mức tăng trưởng mạnh nhất kể từ năm 2020. Lượng tiêu thụ tăng gấp 6,5 lần so với năm trước, song giao dịch mang tính cục bộ, tập trung tại các dự án mới ở Cần Giờ, Đức Hòa, Bến Lức và Nhơn Trạch. Giá thứ cấp tiếp tục tăng phổ biến từ 12% đến 19%, đặc biệt tại các dự án có hạ tầng hoàn chỉnh và khả năng kết nối tốt.
Bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2025 cải thiện nhưng vẫn phân hóa mạnh. Giao dịch chủ yếu tập trung ở các sản phẩm giá hợp lý, pháp lý đầy đủ, trong khi phân khúc condotel tiếp tục đối mặt với thanh khoản thấp và lượng tồn kho lớn.
Dòng tiền ưu tiên giá trị thực
Bước sang năm 2026, DKRA Consulting dự báo thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận sẽ tiếp tục đà phục hồi, nhưng theo hướng thận trọng và bền vững hơn. Nguồn cung mới được kỳ vọng cải thiện ở một số phân khúc, song khó tạo ra làn sóng tăng trưởng mạnh trong ngắn hạn.
Với phân khúc đất nền, nguồn cung mới dự kiến dao động từ 3.500 đến 4.000 nền, chủ yếu đến từ các dự án khu đô thị quy mô lớn. Long An (cũ) và Bình Dương (cũ) tiếp tục giữ vai trò chủ lực nhờ lợi thế quỹ đất và hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện. Tuy nhiên, sức cầu được dự báo vẫn mang tính chọn lọc, tập trung vào những khu vực có khả năng khai thác ở thực hoặc tiềm năng tăng giá rõ ràng.
Phân khúc căn hộ năm 2026 được dự báo duy trì nguồn cung ổn định hoặc tăng nhẹ, khoảng 30.000 – 35.000 căn. Nguồn cung tiếp tục tập trung tại khu Đông TP.HCM và Bình Dương (cũ), trong khi một số thị trường mới như Tây Ninh (Long An cũ) được kỳ vọng sôi động hơn nhờ các dự án mới ra hàng. Dù vậy, thanh khoản khó có đột biến trong nửa đầu năm khi người mua vẫn cân nhắc kỹ trước mặt bằng giá cao.
Nhà phố và biệt thự tiếp tục là phân khúc thu hút sự quan tâm, song giao dịch vẫn tập trung vào các dự án do chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh triển khai. Giá bán sơ cấp được dự báo tiếp tục neo cao do chi phí đầu vào và tác động từ đầu tư hạ tầng.
Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, năm 2026 được kỳ vọng cải thiện so với năm trước nhưng chưa đủ mạnh để tạo bước ngoặt. Thị trường vẫn trong giai đoạn tái cơ cấu, ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác dòng tiền thực tế.
