1. Luật Nhà ở & Luật Kinh doanh BĐS 2025 có hiệu lực – thay đổi cấu trúc thị trường
Bộ đôi luật mới với hàng loạt quy định thay đổi về quyền sở hữu, điều kiện làm chủ đầu tư, tiêu chuẩn dự án, giao dịch, bảo lãnh… đã tạo ra một “cú reset” pháp lý.
Việc cho phép triển khai nhà ở thương mại trên đất hỗn hợp, bổ sung quy định kiểm soát dòng tiền và yêu cầu công khai tiến độ giúp giảm rủi ro cho người mua.
Hàng trăm dự án trước đây vướng pháp lý bắt đầu được khơi thông chỉ trong quý I–II/2025, tạo kỳ vọng phục hồi sau ba năm trầm lắng.
2. Loạt siêu dự án tại TP.HCM – Hà Nội – Khánh Hòa được gỡ vướng đồng loạt
Nhiều dự án đình trệ 5–10 năm bất ngờ được tháo điểm nghẽn, đặc biệt tại Khánh Hòa, nơi ba dự án hơn 70.000 tỷ của Sun Group được hồi sinh.
Tại TP.HCM, các khu phức hợp lớn ở Thủ Thiêm, Bình Quới – Thanh Đa và nhiều dự án nhà ở quy mô hàng chục hecta được cấp lại giấy phép.
Hà Nội hoàn tất rà soát pháp lý cho một số khu đô thị phía Tây và Đông. Sự kiện này tạo hiệu ứng dây chuyền, giúp nguồn cung có khả năng tăng mạnh từ 2026 trở đi.
3. Lãi suất giảm mạnh – thanh khoản căn hộ bật tăng trở lại
Đợt điều chỉnh giảm lãi suất cho vay mua nhà từ giữa năm 2025, có nơi chỉ còn 7,5–8,5%/năm, ngay lập tức kích hoạt nhu cầu sở hữu nhà ở thật.
Nhiều dự án mở bán tại TP.HCM, Hà Nội đạt tỷ lệ hấp thụ 60–80% ngay trong tháng đầu. Các gói vay ưu đãi 3–5 năm của ngân hàng quay trở lại, giúp cả thị trường nhìn thấy tín hiệu đảo chiều sau chu kỳ “đóng băng” dài nhất kể từ 2012.
4. Sóng M&A bùng nổ – nhiều doanh nghiệp lớn bán dự án để tái cấu trúc
Năm 2025 chứng kiến lượng giao dịch M&A trong bất động sản tăng vọt, đặc biệt giữa doanh nghiệp Việt và nhà đầu tư Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc.
Nhiều doanh nghiệp lớn buộc phải bán bớt quỹ đất hoặc toàn bộ dự án để xử lý áp lực trái phiếu đáo hạn. Một số giao dịch lên đến hàng trăm triệu USD, gồm các khu đô thị đang triển khai và các tòa nhà thương mại.
Xu hướng này giúp thị trường thanh lọc mạnh, đưa tài sản về tay các nhà phát triển đủ năng lực tài chính.
5. FDI bất động sản công nghiệp lập kỷ lục – Mỹ, EU tăng tốc dịch chuyển chuỗi cung ứng
Dòng vốn FDI vào khu công nghiệp và logistics tiếp tục lập mức cao nhất trong nhiều năm, với nhiều tập đoàn công nghệ Mỹ – EU ký hợp đồng thuê đất hoặc mở rộng nhà máy.
Các khu công nghiệp phía Bắc (Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh) và phía Nam (Bình Dương, Đồng Nai) ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tăng nhanh.
Giá thuê đất công nghiệp tăng thêm 5–12% tùy khu vực; dịch vụ kho vận – trung tâm dữ liệu phát triển mạnh theo nhu cầu thương mại điện tử.
6. “Làn sóng di cư nguồn cung”: căn hộ tràn ra các tỉnh vệ tinh
Do giá căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội vượt xa khả năng chi trả của đại đa số, năm 2025 chứng kiến làn sóng dịch chuyển dự án sang Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Hưng Yên, Bắc Ninh.
Các dự án tích hợp đầy đủ tiện ích với mức giá mềm hơn 20–40% so với nội đô trở thành điểm nóng giao dịch.
Nhiều chủ đầu tư lớn công bố kế hoạch triển khai đô thị vệ tinh quy mô hàng trăm hecta, dự báo thay đổi bản đồ phát triển đô thị trong 5 năm tới.
7. Bùng nổ nhà ở xã hội – doanh nghiệp tư nhân nhảy vào mạnh nhờ chính sách mới
Năm 2025 được coi là bước ngoặt của phân khúc nhà ở xã hội sau khi khung pháp lý mới cho phép doanh nghiệp tư nhân tham gia với cơ chế giá, quỹ đất và thủ tục rõ ràng hơn.
Hàng loạt tập đoàn lớn công bố kế hoạch phát triển 5.000–20.000 căn trong giai đoạn 2025–2030.
Một số mô hình mới, như nhà ở xã hội nằm cạnh metro hoặc tích hợp tiện ích như khu thương mại – trường học, thu hút sự quan tâm rất lớn từ người lao động đô thị.
8. Hạ tầng 2025 kích hoạt “điểm nóng” giá đất cục bộ
Nhiều dự án giao thông trọng điểm được khởi công hoặc hoàn thành trong năm: các tuyến cao tốc liên vùng phía Bắc và phía Nam, giai đoạn mới của sân bay Long Thành, tiến độ một số đoạn metro Hà Nội – TP.HCM được đẩy nhanh.
Mỗi khi có thông tin tích cực về tiến độ, đất nền quanh các nút giao, trung tâm logistics và khu công nghiệp tăng giá 5–15% chỉ trong vài tháng, tạo nên các “điểm nóng” ngắn hạn dù tổng thể thị trường vẫn thận trọng.
9. Khủng hoảng trái phiếu BĐS bước vào giai đoạn xử lý mạnh
Năm 2025 là thời điểm nhiều lô trái phiếu BĐS đáo hạn; cơ chế gia hạn, thanh toán bằng sản phẩm, hoặc chuyển đổi nghĩa vụ được áp dụng mạnh mẽ.
Một số doanh nghiệp buộc bán dự án hoặc tài sản thương mại để trả nợ, tạo nên nhiều thương vụ M&A tốc độ nhanh.
Việc xử lý triệt để hơn giúp thị trường giảm bớt rủi ro dây chuyền, nhưng cũng làm lộ rõ những doanh nghiệp tài chính yếu kém.
10. Làn sóng kiện tụng – tranh chấp căn hộ bùng phát, thu hút dư luận mạnh
2025 ghi nhận số vụ kiện liên quan đến chung cư tăng mạnh: chậm bàn giao, thay đổi thiết kế, không hoàn thiện tiện ích, thu phí quản lý sai quy định…
Nhiều vụ việc trở thành chủ đề nóng trên mạng xã hội, buộc chính quyền phải vào cuộc thanh tra hoặc yêu cầu chủ đầu tư khắc phục.
Sự kiện này dẫn đến việc siết chặt cam kết bán hàng và minh bạch thông tin dự án, đồng thời ảnh hưởng lớn tới uy tín của nhiều doanh nghiệp.
