Tại họp báo thường kỳ quý I/2026 của Bộ Xây dựng, đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết trong 3 tháng đầu năm, các địa phương đã giao chủ đầu tư và chấp thuận chủ trương đầu tư không qua đấu thầu cho 66 dự án nhà ở xã hội, với tổng vốn hơn 80.500 tỷ đồng. Cùng kỳ, 33 dự án đã được cấp phép, khởi công xây dựng với quy mô khoảng 28.800 căn hộ. Số dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành phần móng, đủ điều kiện bán nhà cho người dân là 18 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 7.000 căn.
Điểm tích cực là phân khúc nhà ở xã hội đã có chuyển động đồng đều ở cả ba khâu: chấp thuận chủ trương đầu tư, khởi công và đủ điều kiện mở bán. So với giai đoạn trước, đây là tín hiệu cho thấy nhiều địa phương đã bắt đầu nhập cuộc quyết liệt hơn, trong bối cảnh Chính phủ liên tục thúc tiến độ bằng các nghị quyết, quyết định và cơ chế tháo gỡ thủ tục.
Theo Bộ Xây dựng, đến giữa tháng 3/2026, cả nước đã và đang triển khai hơn 600 dự án nhà ở xã hội với quy mô xấp xỉ 700.000 căn, tương đương khoảng 70% mục tiêu của đề án phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ đến năm 2030.
Tuy nhiên, thị trường không chỉ cần thêm dự án trên giấy hay thêm dự án khởi công, mà quan trọng hơn là sản phẩm hoàn thành để người dân có thể mua và ở thực. Ở góc độ này, bức tranh vẫn chưa thực sự sáng. Trong quý I, mới chỉ có 4 dự án hoàn thành hoặc hoàn thành một phần, với quy mô 578 căn hộ. Con số này cho thấy quá trình đưa nguồn cung từ khâu chấp thuận đầu tư đến bàn giao thực tế vẫn còn chậm, trong khi áp lực về nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn chưa hề giảm.
Theo Nghị quyết 07/NQ-CP ban hành ngày 12/1/2026, Chính phủ đã giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội cho các địa phương trong giai đoạn 2026 – 2030, đồng thời yêu cầu đưa chỉ tiêu này vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hằng năm. Lũy kế đến hết năm 2025, cả nước có 698 dự án nhà ở xã hội đang triển khai với quy mô 657.441 căn; trong đó 193 dự án đã hoàn thành (169.143 căn), 200 dự án đang xây dựng (134.111 căn) và 305 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư (354.187 căn). Tổng thể, tiến độ mới đạt khoảng 62% mục tiêu đề án.
Khoảng cách giữa chỉ tiêu và nhu cầu thực vẫn rất lớn. Theo kế hoạch, năm 2026 các địa phương phải phát triển khoảng 158.723 căn nhà ở xã hội. Nhưng đến hết quý I, số căn hoàn thành và khởi công mới đạt khoảng 36.300 căn, tức vẫn còn cách khá xa mục tiêu cả năm. Trong khi đó, tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, mỗi đợt mở bán nhà ở xã hội vẫn ghi nhận lượng lớn người dân nộp hồ sơ, thậm chí phải bốc thăm để có suất mua.
Thực trạng này phản ánh nghịch lý kéo dài nhiều năm: nhu cầu rất lớn nhưng nguồn cung phù hợp khả năng chi trả lại hạn chế. Bộ Xây dựng cũng nhìn nhận cơ cấu thị trường bất động sản trong thời gian dài bị lệch về phân khúc cao cấp và trung cao cấp, trong khi phân khúc phục vụ người thu nhập thấp, công nhân lại thiếu nghiêm trọng. Bên cạnh đó là các nút thắt quen thuộc như quỹ đất chưa thuận lợi, hạ tầng chưa đồng bộ, thủ tục kéo dài và biên lợi nhuận chưa đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia mạnh mẽ.
Thời gian qua, các địa phương đã chủ động hơn trong việc giao đất, lựa chọn chủ đầu tư và triển khai dự án. Tuy nhiên, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay nằm ở khâu tổ chức thực hiện, đặc biệt là quy trình pháp lý, giải phóng mặt bằng và tiếp cận tín dụng.
Một điểm đáng chú ý là xu hướng “tăng nhanh đầu vào nhưng chậm đầu ra”. Số lượng dự án được chấp thuận và khởi công tăng mạnh, nhưng số dự án hoàn thành vẫn rất hạn chế. Điều này có thể tạo ra độ trễ nguồn cung trong 2 – 3 năm tới, nếu không có giải pháp rút ngắn vòng đời dự án.
Bên cạnh đó, khả năng tiếp cận nhà ở xã hội của người dân vẫn là vấn đề lớn. Dù giá bán thấp hơn thị trường, nhưng điều kiện mua, quy trình xét duyệt hồ sơ và yêu cầu chứng minh thu nhập vẫn là rào cản đối với nhiều đối tượng. Thực tế cho thấy không ít trường hợp người có nhu cầu thực gặp khó khăn trong việc tiếp cận, trong khi nguy cơ trục lợi chính sách vẫn tồn tại nếu khâu kiểm soát không chặt chẽ.
Ở góc độ doanh nghiệp, bài toán lợi nhuận tiếp tục là yếu tố then chốt. Với mức khống chế lợi nhuận định mức và chi phí đầu vào ngày càng tăng, nhiều chủ đầu tư vẫn cân nhắc khi tham gia phân khúc này. Do đó, để thúc đẩy nguồn cung bền vững, cần có thêm các cơ chế ưu đãi thực chất hơn về tín dụng, thuế, quỹ đất sạch và thủ tục hành chính.
Dù còn nhiều thách thức, thị trường nhà ở xã hội đang có nền tảng tốt hơn so với các năm trước nhờ hệ thống chính sách tương đối đầy đủ và chỉ tiêu phát triển được giao cụ thể. Nếu các địa phương đẩy nhanh tiến độ phê duyệt, giải phóng mặt bằng và tháo gỡ vướng mắc pháp lý, nguồn cung có thể cải thiện rõ rệt từ nửa cuối năm 2026 trở đi.
Tuy nhiên, để đạt mục tiêu 1 triệu căn hộ vào năm 2030, thị trường không chỉ cần “nhiều dự án hơn”, mà cần “nhiều sản phẩm hoàn thành hơn” và quan trọng nhất là “đúng đối tượng thụ hưởng”. Khi đó, nhà ở xã hội mới thực sự trở thành trụ cột cân bằng lại thị trường bất động sản, thay vì chỉ là một phân khúc mang tính chính sách như hiện nay.
