Tồn kho bất động sản đang leo lên mức cao nhất nhiều năm, trải rộng từ doanh nghiệp đến hệ thống ngân hàng. Theo Bộ Xây dựng, tính đến quý III/2025, toàn thị trường có khoảng 18.650 sản phẩm chưa tiêu thụ, gồm 6.323 căn hộ, 12.327 nhà ở riêng lẻ và hơn 8.067 nền đất.
Lượng hàng nằm “đắp chiếu” này phản ánh rõ tình trạng sức cầu suy yếu, đặc biệt ở nhóm căn hộ trung – cao cấp và đất nền vốn từng là tâm điểm đầu cơ.
Ở nhóm doanh nghiệp niêm yết, tổng hàng tồn kho theo dữ liệu của VietstockFinance đến cuối quý I/2025 đạt 511.100 tỷ đồng, mức rất cao so với nhiều năm trước. Một số doanh nghiệp chiếm tỷ trọng lớn gồm Novaland với khoảng 152.300 tỷ đồng, Vinhomes hơn 125.600 tỷ đồng, chủ yếu là các dự án đang triển khai dở dang.
Dù sang quý III ngành ghi nhận tồn kho giảm nhẹ xuống khoảng 499.000 tỷ đồng, nhưng mức này vẫn được đánh giá là “khổng lồ” so với mặt bằng sức mua hiện tại.
Nguồn cung mới cũng là yếu tố gây áp lực. Trong năm 2024, thị trường ghi nhận 65.376 sản phẩm chào bán, gấp ba lần 2023. Bước sang 2025, nguồn cung dự kiến tăng thêm khoảng 10%, trong khi nhu cầu ở thực chưa phục hồi tương ứng do giá cao, chi phí vay vẫn lớn và tâm lý chờ giá giảm tiếp tục bao trùm.
Áp lực tài chính lan rộng, ngân hàng tăng
rao bán tài sản nhưng khó thanh khoản
Hàng tồn kho lớn khiến doanh nghiệp đối mặt chi phí tài chính cao, dòng tiền thu về chậm và nhiều dự án phải kéo dài tiến độ.
Một số chủ đầu tư buộc phải đàm phán lại với nhà thầu, bán bớt quỹ đất hoặc giảm giá cục bộ để kích thanh khoản, song hiệu quả chưa đáng kể. Biên lợi nhuận theo đó tiếp tục thu hẹp, rủi ro mất cân đối dòng tiền tăng.
Về phía ngân hàng, tài sản đảm bảo là bất động sản tiếp tục phình to trong danh mục nợ cần xử lý. Nhiều tổ chức tín dụng rao bán hàng trăm tài sản — từ nhà phố, biệt thự đến các dự án dở dang — nhưng đa số phiên đấu giá không có người mua hoặc phải giảm giá nhiều lần. Khi thị trường trầm lắng, giá trị tài sản đảm bảo suy giảm, kéo theo áp lực trích lập dự phòng và rủi ro nợ xấu.
Tình trạng chậm tiêu thụ cũng khiến các doanh nghiệp khó xoay vòng vốn, làm lộ rõ sự lệch pha cung – cầu. Những sản phẩm xa trung tâm, pháp lý chưa hoàn thiện, giá cao so với thu nhập trung bình gần như đứng yên nhiều tháng liên tiếp.
Dự báo cuối năm: thị trường cần chính sách và “cầu thực” để giảm tồn kho
Các chuyên gia nhận định lượng tồn kho hiện nay cần thời gian dài để hấp thụ, ít nhất đến cuối 2025 – đầu 2026 nếu không có đột biến về chính sách. Những động thái hỗ trợ như nới tín dụng mua nhà, cải thiện pháp lý, giảm lãi vay hoặc thúc đẩy nhà ở xã hội có thể giúp thị trường phục hồi từng bước, nhưng khả năng tạo sóng lớn là thấp.
Cuối năm 2025, thanh khoản có thể nhích lên nhẹ ở các phân khúc “vừa túi tiền”, pháp lý minh bạch, vị trí tốt. Tuy nhiên, nhóm cao cấp và đất nền thuần đầu tư nhiều khả năng tiếp tục chịu áp lực, do nguồn cung dồi dào trong khi cầu thực chưa bật mạnh trở lại.
Trong kịch bản tích cực, nếu lãi suất duy trì ổn định và các dự án tầm trung ra hàng đều đặn, thị trường sẽ có cơ hội giải phóng một phần tồn kho, giúp doanh nghiệp cải thiện dòng tiền.
Ngược lại, nếu mặt bằng giá giữ cao và không có gói tín dụng hỗ trợ, lượng tồn kho lớn vẫn sẽ tiếp tục đè nặng lên doanh nghiệp và hệ thống ngân hàng sang cả năm sau.
