Hội nghị Bất động sản Việt Nam – VRES 2025 đã phơi bày rõ nghịch lý này, cho thấy thị trường bước vào giai đoạn “thừa nhu cầu nhưng thiếu khả năng mua”.
Giá tăng vì cả cung và cầu
Tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam – VRES 2025 do Batdongsan.com.vn tổ chức ngày 9/12, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn, cho biết: chung cư và nhà ở riêng lẻ tiếp tục là hai phân khúc dẫn dắt thị trường nửa đầu 2026, với mức tăng trưởng dự báo lần lượt 42% và 31%.
Theo ông Tuấn, đà tăng giá không còn mang tính đầu cơ như trước, mà đến từ chi phí đầu vào tăng cao và nhu cầu ở thực mạnh mẽ. Quỹ đất sạch hạn chế, chi phí vật liệu xây dựng, nhân công và lãi vay đều tăng khiến các chủ đầu tư không thể bán thấp hơn.
“Giá căn hộ hiện phản ánh đúng chi phí phát triển, chứ không phải kết quả của việc thổi giá,” ông Tuấn nói.
Song song đó, nhu cầu thực tại các đô thị vẫn ở mức cao. Tầng lớp trung lưu mở rộng, tâm lý “an cư tích sản” bền vững khiến người dân sẵn sàng chấp nhận mua nhà giá cao để ổn định chỗ ở.
Người dân muốn mua, nhưng không còn mua nổi
Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy lượng người tìm kiếm căn hộ năm 2025 tăng 25% so với năm trước, nhưng tỷ lệ giao dịch thành công lại giảm.
Lý do được cho là giá vượt xa thu nhập trung bình.TRong đó, tại TP.HCM, căn hộ 2 phòng ngủ hiện ở mức 3,5–5 tỷ đồng, tại Hà Nội là 3–4,5 tỷ đồng. Trong khi đó, thu nhập bình quân người lao động chỉ khoảng 15–20 triệu đồng/tháng.
Nếu vay ngân hàng 70% giá trị căn hộ, người mua phải trả 20–30 triệu đồng/tháng trong 20 năm — vượt quá khả năng của phần lớn người có nhu cầu thật.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định: “Giá nhà đã vượt xa khả năng chi trả của nhóm thu nhập trung bình, ngay cả với người có việc làm ổn định ở đô thị.”
Phân khúc giá rẻ biến mất, chính sách hỗ trợ chưa theo kịp
Các chuyên gia tại VRES 2025 cho rằng, nguyên nhân khiến người có nhu cầu thật “bó tay” không chỉ do giá tăng mà còn vì thiếu sản phẩm phù hợp.
Phân khúc dưới 2 tỷ đồng gần như tuyệt chủng tại Hà Nội và TP.HCM. Dự án mở bán mới chủ yếu là trung – cao cấp, giá từ 45–50 triệu đồng/m² trở lên. Trong khi đó, nhà ở xã hội triển khai chậm, vướng thủ tục và thiếu vốn.
Bên cạnh đó, dù lãi suất đã giảm nhẹ so với 2023, nhưng điều kiện vay vẫn khắt khe, đòi hỏi chứng minh thu nhập và tài sản thế chấp rõ ràng. Gói tín dụng ưu đãi cho người mua nhà lần đầu chưa thực sự đến được đúng đối tượng.
Nghịch lý: Giao dịch chững, giá vẫn không giảm
Một thực tế được nhiều chuyên gia đồng thuận: dù thanh khoản thấp, giá nhà vẫn không giảm.
Nguyên nhân là các chủ đầu tư không muốn hạ giá, tránh ảnh hưởng đến hình ảnh thương hiệu và giá trị dự án đã bán.
Trong khi đó, nguồn cung mới lại hạn chế, đặc biệt ở khu trung tâm, khiến giá bị giữ ở mức cao.
Dữ liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, số lượng dự án được cấp phép tại hai đô thị lớn năm 2025 giảm gần 30% so với 2022. Nguồn cung ít, cầu mạnh, khiến giá gần như “đứng im ở đỉnh”.
Khoảng cách ngày càng xa giữa “nhu cầu” và “khả năng”
“Chưa bao giờ người Việt khao khát mua nhà như hiện nay, nhưng cũng chưa bao giờ việc đó lại khó như lúc này", một chuyên gia tại VRES 2025 nhận định.
Thực tế, hàng triệu người vẫn có nhu cầu mua để ở, nhưng không đủ điều kiện tài chính. Họ buộc phải chuyển ra vùng xa, thuê nhà, hoặc chờ đợi chính sách hỗ trợ mới.
Trong khi đó, phân khúc cao cấp vẫn bán được nhờ nhóm khách hàng có vốn lớn, càng kéo mặt bằng giá chung đi lên.
Triển vọng 2026: Giá vẫn tăng, nhưng người mua thực tiếp tục bị “bỏ lại”
Từ các dữ liệu và dự báo tại VRES 2025, có thể thấy: Giá căn hộ và nhà riêng vẫn có xu hướng tăng trong nửa đầu 2026, Nhưng tốc độ tăng chậm hơn, chủ yếu do sức mua yếu dần.
Nếu không có gói tín dụng ưu đãi cho người mua nhà lần đầu và quỹ đất dành cho nhà ở giá rẻ, thị trường năm 2026 sẽ tiếp tục duy trì nghịch lý: Giá tăng – nhu cầu cao – nhưng số người thật sự mua được lại ít hơn bao giờ hết.
