Sau một thập kỷ tăng trưởng mạnh mẽ, thị trường nhà ở tại Hà Nội được nhận định đang bước vào chu kỳ phát triển tiếp theo, với động lực chính đến từ sự mở rộng không gian đô thị và tái cấu trúc phân bố nguồn cung.
Nếu giai đoạn trước ghi dấu bởi đà tăng giá mạnh ở cả căn hộ và nhà liền thổ, thì trong thời gian tới, thị trường nhiều khả năng sẽ được định hình bởi xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm, sự hình thành các hành lang phát triển mới và sự xuất hiện của những cực đô thị quy mô lớn trên phạm vi Hà Nội mở rộng.
Trong 10 năm qua, phân khúc căn hộ tại Hà Nội ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng. Tổng nguồn cung tăng 2,9 lần, trong khi giá sơ cấp trung bình tăng tới 288%, tương đương tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) khoảng 11%.
Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, đà tăng giá bền bỉ này phần lớn đến từ tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở có giá phải chăng trong thời gian dài.
Không chỉ biến động về giá và nguồn cung, thị trường còn chứng kiến sự chuyển dịch mang tính cấu trúc. Các dự án căn hộ đã dần mở rộng ra ngoài khu đô thị lõi, lan sang khu vực phía Tây, các khu vực thứ cấp và vùng ven, phản ánh xu hướng phát triển theo mô hình đa cực ngày càng rõ nét.
Dự báo trong thập kỷ tới, xu hướng này sẽ tiếp tục gia tăng. Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội mở rộng được kỳ vọng tăng từ khoảng 440.000 căn (710 dự án) vào năm 2025 lên ít nhất 760.000 căn (1.150 dự án) vào năm 2035. Phần lớn nguồn cung mới sẽ tập trung tại các khu dân cư cách trung tâm trên 30 km, đồng thời xuất hiện thêm nhiều cực đô thị quy mô lớn, đóng vai trò nền tảng cho các đô thị vệ tinh.
Báo cáo cũng chỉ ra các yếu tố hạ tầng như đường vành đai, cầu mới, cùng việc triển khai Luật Đất đai 2024 từ năm 2026 sẽ là động lực quan trọng thúc đẩy giai đoạn tăng trưởng mới.
Khác với căn hộ, phân khúc nhà liền thổ có tốc độ gia tăng nguồn cung chậm hơn, nhưng vẫn duy trì đà tăng giá đáng kể. Trong 10 năm, tổng nguồn cung chỉ tăng 1,4 lần, song giá sơ cấp trung bình đã tăng 257%, tương đương CAGR khoảng 13%.
Trong giai đoạn tới, nguồn cung nhà liền thổ tại Hà Nội mở rộng dự kiến tăng từ khoảng 132.000 căn (520 dự án) vào năm 2025 lên ít nhất 210.000 căn (700 dự án) vào năm 2035.
Tương tự căn hộ, nguồn cung tương lai của phân khúc này sẽ tiếp tục lan rộng ra ngoài khu vực trung tâm, nhờ sự phát triển của các đại đô thị và sự cải thiện mạnh mẽ của hạ tầng liên vùng. Các tuyến vành đai 1, 2, 3, 4 cùng hệ thống cao tốc và metro được xác định là động lực dài hạn thúc đẩy tăng trưởng giá trị.
Nhận định về triển vọng thị trường, bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý Bộ phận Nghiên cứu thị trường của Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, trong 10 năm qua, thị trường nhà ở Hà Nội đã trải qua nhiều giai đoạn, từ phục hồi sau suy giảm kinh tế đến tăng trưởng mạnh, chững lại bởi dịch bệnh và siết tín dụng, trước khi bước vào chu kỳ phục hồi gần đây.
“Xuyên suốt các giai đoạn đó, mặt bằng giá vẫn duy trì xu hướng tăng. Trong thời gian tới, khi thị trường mở rộng ra các khu vực ngoài trung tâm và các cực đô thị mới hình thành rõ nét hơn, nguồn cung sẽ có cơ hội phát triển đa dạng hơn về mức giá, qua đó đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực”, bà Ly nhấn mạnh.
