Giá nhà liên tục lập đỉnh tại các đô thị lớn khiến nhiều người dân băn khoăn: có nhu cầu thật, nhưng liệu mình có đủ khả năng mua nhà không? Khả năng mua nhà phụ thuộc trực tiếp vào thu nhập, giá căn hộ và khả năng vay ngân hàng.
Hiện nay, tại Hà Nội và TP.HCM, phân khúc căn hộ phổ biến có mức giá khác nhau: căn hộ trung cấp 3,5–5 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ (45–60 triệu đồng/m²), căn hộ cao cấp 6–10 tỷ đồng/căn (60–100 triệu đồng/m²) và căn hộ giá rẻ 2–2,5 tỷ đồng/căn (30–40 triệu đồng/m²), trong khi phân khúc giá rẻ ngày càng hiếm. Ví dụ, một căn hộ trung cấp 70 m² có giá khoảng 4 tỷ đồng.
Nếu người mua vay 70% giá trị căn hộ (2,8 tỷ đồng) trong 20 năm với lãi suất khoảng 10%/năm, số tiền phải trả mỗi tháng khoảng 27–28 triệu đồng.
Nguyên tắc phổ biến là tiền trả nợ không vượt quá 40% thu nhập hàng tháng, nghĩa là người mua cần thu nhập tối thiểu khoảng 70 triệu đồng/tháng để đảm bảo khả năng chi trả mà vẫn duy trì chi tiêu sinh hoạt bình thường.
Trong khi đó, thu nhập trung bình của người lao động đô thị chỉ khoảng 12–20 triệu đồng/tháng, rất khó tiếp cận căn hộ trung cấp tại trung tâm. Những người này nếu muốn mua nhà phải chọn căn hộ nhỏ hơn, chuyển ra vùng ven hoặc tích lũy nhiều năm kết hợp vay ngân hàng tối đa.
Nhóm có thu nhập 50–70 triệu/tháng mới có thể mua căn hộ 3,5–5 tỷ đồng trong 20 năm, nhưng vẫn chịu áp lực trả nợ lớn.
Hiện nay, thị trường đang ở tình trạng “thừa nhu cầu nhưng thiếu khả năng mua”. Giá nhà tăng do chi phí đầu vào cao và nguồn cung hạn chế, trong khi nhu cầu mua nhà thật vẫn mạnh, đặc biệt ở các đô thị lớn.
Người có nhu cầu thật nhưng thu nhập trung bình lại khó tiếp cận căn hộ trung cấp hoặc cao cấp, dẫn đến nghịch lý: giao dịch giảm nhưng giá nhà vẫn neo cao, đặc biệt tại trung tâm thành phố.
Như vậy, thu nhập dưới 30 triệu/tháng gần như không mua nổi căn hộ trung cấp hay cao cấp, trong khi thu nhập 50–70 triệu/tháng mới có thể mua được căn hộ trung cấp nhưng vẫn chịu áp lực trả nợ lớn.
Giải pháp cho phần đông người thu nhập trung bình là chọn căn hộ nhỏ hơn, ở vùng ven hoặc chờ các chính sách hỗ trợ nhà ở giá rẻ.
Thị trường bất động sản Việt Nam hiện vận hành theo cơ chế giá tăng, cầu cao, khả năng mua hạn chế, và việc giải quyết nghịch lý này sẽ phụ thuộc nhiều vào chính sách tín dụng, quỹ đất và nhà ở xã hội trong các năm tới.
