Điều chỉnh để “cứu” dự án nghìn tỷ
Cụm 3.790 căn hộ tại 5 lô R1–R5 được xây dựng hoàn thành từ năm 2015 nhưng bị bỏ hoang suốt gần một thập kỷ. Đây là một phần trong chương trình 12.500 căn hộ tái định cư phục vụ người dân bị giải tỏa tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Từ năm 2017 đến 2023, TP.HCM đã 4 lần tổ chức đấu giá với giá khởi điểm dao động từ 8.800 đến 9.900 tỷ đồng nhưng đều không thành công. Nguyên nhân được cho là quy mô quá lớn, giá cao, chất lượng xuống cấp và công năng chưa phù hợp khi chuyển đổi từ nhà ở tái định cư sang nhà ở thương mại.
Theo UBND phường An Khánh, diện tích sàn thương mại dịch vụ hiện chỉ 14.290 m2 (hệ số 0,18 lần) là quá thấp so với quy mô dân số quy hoạch 15.160 người. Bên cạnh đó, diện tích sàn để xe hiện trạng 82.901 m2 cũng chưa đáp ứng yêu cầu vận hành của một khu căn hộ thương mại.
“Việc giữ nguyên hiện trạng để kinh doanh theo mục tiêu nhà ở thương mại là không khả thi và không thu hút được nhà đầu tư tham gia đấu giá”, tài liệu lấy ý kiến nêu rõ.
Chính vì vậy, việc điều chỉnh quy hoạch lần này được xem là bước đi nhằm tái cấu trúc lại “bài toán đầu tư” trước khi tổ chức đấu giá trở lại.
Trước các đợt đấu giá gần đây, một số doanh nghiệp lớn như liên danh Công ty Cổ phần Bất động sản Sơn Kim (SonKim Land), Tập đoàn Sunshine - Công ty Cổ phần Đầu tư DIA và Công ty Cổ phần Địa ốc Bcons (Bcons Land) từng bày tỏ sự quan tâm.
Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường bất động sản giai đoạn 2022 - 2023 gặp khó khăn về thanh khoản và tín dụng, các doanh nghiệp đều thận trọng với những thương vụ quy mô hàng nghìn tỷ đồng. Ngoài chi phí mua đấu giá, nhà đầu tư còn phải tính đến chi phí cải tạo, hoàn thiện lại công trình và xây dựng chiến lược bán hàng mới để phù hợp phân khúc trung - cao cấp tại Thủ Thiêm.
Việc thành phố cho phép chia dự án thành hai khối (R1, R2, R3 và R4, R5) để đấu giá trước đó cũng nhằm giảm áp lực tài chính, song vẫn chưa đủ tạo sức hút.
Tác động trực tiếp đến nguồn cung khu Đông
Nếu phương án điều chỉnh được thông qua, việc nâng chiều cao lên 45 tầng và tăng hệ số sử dụng đất lên 10 lần sẽ giúp tối ưu giá trị quỹ đất trung tâm Thủ Thiêm - khu vực được xem là “đất vàng” của TP.HCM.
Bên cạnh đó, Khu đô thị mới Thủ Thiêm đang được định hướng trở thành trung tâm tài chính quốc tế trong tương lai. Nếu dự án Bình Khánh được tái phát triển thành tổ hợp cao tầng quy mô lớn, đây có thể trở thành một nguồn cung đáng kể tại khu Đông giai đoạn 2026 - 2028.
Việc tái khởi động quỹ căn hộ gần 4.000 căn không chỉ giải quyết tình trạng bỏ hoang kéo dài mà còn có thể: Thiết lập lại mặt bằng giá khu vực; Tăng sức cạnh tranh với các dự án cao cấp lân cận; Tạo hiệu ứng lan tỏa tâm lý tích cực cho thị trường. Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng kết quả cuối cùng vẫn phụ thuộc vào mức giá khởi điểm mới, chi phí cải tạo thực tế và sức hấp thụ của phân khúc trung – cao cấp trong bối cảnh thị trường đang phục hồi nhưng chưa thực sự bùng nổ.
Động thái điều chỉnh quy hoạch cho thấy chính quyền địa phương đang linh hoạt hơn trong xử lý tài sản công tồn kho kéo dài nhiều năm. Việc điều chỉnh không làm thay đổi chức năng sử dụng đất, không tăng quy mô dân số và không gây quá tải hạ tầng kỹ thuật theo khẳng định của cơ quan chức năng.
Nếu đấu giá thành công sau khi điều chỉnh quy hoạch, đây có thể trở thành thương vụ mang tính bước ngoặt của thị trường bất động sản TP.HCM, vừa tạo nguồn thu ngân sách lớn, vừa góp phần khơi thông dòng vốn và củng cố niềm tin nhà đầu tư.
Trong bối cảnh nguồn cung nội đô ngày càng hạn chế và quỹ đất trung tâm không còn nhiều, việc “đánh thức” 3.790 căn hộ nghìn tỷ tại Khu tái định cư Bình Khánh có thể mở ra một chu kỳ phát triển mới cho thị trường khu Đông nói riêng và TP.HCM nói chung.
