Tốc độ tăng giá bất động sản liền kề metro ấn tượng
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám Đốc, Trưởng Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam chia sẻ, “Trong hai thập kỷ rưỡi từ 1990 đến 2015, các dự án bất động sản ở TP.HCM có phần giới hạn sự phát triển trong phạm vi đường vành đai 2, chủ yếu tập trung trong bán kính 10 km từ trung tâm thành phố. Mô hình tăng trưởng tuân theo sự mở rộng tự nhiên dọc theo hạ tầng hiện có, chủ yếu là mạng lưới đường bộ, trong khi các dự án có định hướng giao thông công cộng vẫn còn vắng bóng”.
Ban đầu, khái niệm TOD - với định nghĩa nhấn mạnh phát triển đô thị kết nối với các ga giao thông công cộng trong phạm vi đi bộ 1 km - chưa thực sự tạo được sức hút mạnh mẽ tại Việt Nam. Cư dân ở các thành phố lớn trong quá khứ vẫn ưu tiên sử dụng phương tiện cá nhân để kết nối trung tâm thay vì các lựa chọn giao thông công cộng. Tuy nhiên, quan điểm này đã thay đổi đáng kể trong những năm gần đây nhờ các dự án metro chính thức đi vào hoạt động, mở ra làn sóng phát triển bất động sản liền kề ga metro.
Bà Phan Thị Ánh Đào, Trưởng phòng Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam cho hay, theo báo cáo của JLL Việt Nam, các dự án nằm trong phạm vi 10 phút đi bộ từ nhà ga metro hiện chiếm khoảng 14 - 16% tổng nguồn cung bất động sản thương mại và 4 - 9% nguồn cung nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM. Đây là nhóm dự án được chú ý nhờ khả năng kết nối trực tiếp với mạng lưới giao thông công cộng hiện đại, đặc biệt sau khi các tuyến metro chính thức đi vào vận hành.
Thực tế, các dự án bất động sản liền kề metro ghi nhận mức tăng giá đáng kể. Cụ thể, tại TP.HCM, giá tăng trung bình 200-250 USD/m2 trong một năm, tương đương 8%/năm, cao gấp đôi so với mức tăng 4%/năm của thị trường chung trong năm 2025.
Tại Hà Nội, giá tăng trung bình 19%, so với mức tăng 12% của thị trường chung trong năm 2022, cho thấy sức hút đặc biệt của các dự án gần metro.
Con số này minh chứng rõ ràng rằng giá trị bất động sản có liên quan trực tiếp đến hạ tầng giao thông công cộng, trong khi các dự án truyền thống, không gần tuyến metro, chỉ tăng trưởng bình quân, khó tạo ra lợi nhuận vượt trội.
TOD là đòn bẩy chiến lược cho thị trường và chính sách đô thị
Hạ tầng giao thông mới đang kéo theo sự dịch chuyển nguồn cung và giá trị bất động sản ra khu vực ngoại ô. Tại TP.HCM, các dự án TOD đang mở rộng về phía đông, vượt đường vành đai 2, trong khi khu vực phía tây vẫn chờ đợi tác động của hạ tầng để phát triển.
Những khu đô thị này thường có quỹ đất rộng, mật độ cao và đa dạng loại hình bất động sản. Các dự án không chỉ phục vụ cư dân mà còn hướng tới thu hút lưu lượng người đi bộ từ các ga metro, kết hợp các tiện ích thương mại, văn hóa và giải trí. Đây là yếu tố quan trọng giúp giá trị bất động sản tăng bền vững và nâng cao tiềm năng sinh lời cho nhà đầu tư.
Các chuyên gia JLL nhấn mạnh rằng TOD không chỉ là xu hướng phát triển bất động sản mà còn là công cụ chính sách quan trọng để định hình đô thị bền vững. Nghị quyết 98/2023/QH15 đã mở đường cho việc thí điểm mô hình TOD tại TP.HCM, giúp các dự án gần metro trở thành tâm điểm đầu tư.
Bốn trụ cột tạo nên thành công của TOD bao gồm: kết nối, giao thông phi cơ giới, tiện ích, và phát triển bất động sản phức hợp. Hiện tại, nhiều nhà phát triển tập trung vào kết nối vật lý trực tiếp với ga metro, nhưng các yếu tố như không gian xanh, trải nghiệm đi bộ, sự kiện cộng đồng vẫn còn nhiều tiềm năng khai thác.
Các dự án TOD thành công là nơi cộng đồng cư dân sống năng động, có bản sắc riêng, hài hòa giữa đầu tư hạ tầng cứng và nuôi dưỡng cộng đồng. Đây là hướng đi chiến lược để các thành phố mở rộng bền vững, giảm áp lực dân số nội thành, và cân bằng phát triển theo mọi hướng.
Trong những năm tới, TOD tại Việt Nam sẽ mở rộng không chỉ gắn với đường sắt đô thị mà còn các phương tiện giao thông công cộng khác, như xe buýt nhanh (BRT). Sự phối hợp này hướng đến việc xây dựng các cộng đồng đa chức năng, dễ đi bộ, thuận tiện kết nối.
Những khu đô thị tích hợp TOD được kỳ vọng sẽ trở thành điểm nhấn chiến lược của thị trường, vừa nâng cao giá trị bất động sản, vừa cải thiện chất lượng sống, tạo ra cơ hội đầu tư bền vững và sinh lợi cao. Theo quan sát của JLL, phản ứng tích cực của thị trường với các dự án gần metro đang củng cố niềm tin của các cơ quan quản lý trong việc thúc đẩy TOD trở thành nền tảng phát triển đô thị tương lai tại Việt Nam.
