Nghiên cứu từ Avison Young Việt Nam cho thấy, hệ thống KCN/KCX tại TP.HCM đang đối mặt áp lực kép: vừa thiếu hụt nguồn cung đất công nghiệp chất lượng cao, vừa phải xử lý bài toán hạ tầng cũ kỹ và thời hạn thuê đất sắp hết hiệu lực. Trong tổng số 20 KCN/KCX đang hoạt động, hơn một nửa đã lấp đầy hoàn toàn và sẽ hết hạn thuê đất trước năm 2050.
Trong bối cảnh nhu cầu thuê từ các doanh nghiệp sản xuất xuất khẩu, công nghệ cao và trung tâm dữ liệu ngày càng gia tăng, việc chuyển đổi mô hình KCN truyền thống sang KCN xanh, sinh thái và tích hợp công nghệ được xem là yêu cầu cấp thiết nhằm giải quyết tình trạng mất cân đối cung – cầu kéo dài nhiều năm qua.
Từ năm 2023 đến nay, TP.HCM bắt đầu chuẩn bị lộ trình thí điểm chuyển đổi 5 KCN/KCX có thời gian hoạt động còn tối thiểu 15 năm hoặc bằng một nửa thời hạn hoạt động. Trong đó, Khu chế xuất Tân Thuận được định hướng trở thành KCN công nghệ cao sinh thái; Khu công nghiệp Hiệp Phước phát triển theo mô hình KCN sinh thái – đô thị – cảng; Khu công nghiệp Tân Bình chuyển đổi thành KCN – đô thị – dịch vụ; Khu công nghiệp Cát Lái định hướng trở thành trung tâm logistics; còn Khu công nghiệp Bình Chiểu sẽ phát triển các dịch vụ hỗ trợ công nghiệp như logistics, kho lạnh, thương mại, giáo dục và y tế.
Thực tế, quá trình dịch chuyển cơ cấu công nghiệp tại TP.HCM đã diễn ra từ nhiều năm trước. Chỉ riêng giai đoạn 2021-2023, đã có 11 nhà máy dệt may, da giày hết hạn thuê đất được di dời sang các tỉnh giáp ranh nhằm nhường chỗ cho các ngành công nghệ cao, ít thâm dụng lao động và đất đai hơn.
Theo chuyên gia Avison Young Việt Nam, lần chuyển đổi này phức tạp hơn nhiều so với các đợt tái cơ cấu trước đây bởi không đơn thuần là gia hạn thuê đất mà là tái cấu trúc toàn diện về quy hoạch, chức năng và hệ sinh thái đầu tư.
Áp lực hiện nay không chỉ đến từ quỹ đất hạn chế mà còn từ yêu cầu ngày càng cao của dòng vốn FDI. Nếu trước đây doanh nghiệp chỉ cần đất sạch với thời hạn thuê khoảng 25-30 năm thì hiện nay, nhiều nhà đầu tư nước ngoài yêu cầu thời gian thuê tối thiểu 35 năm cùng các điều kiện hạ tầng kỹ thuật khắt khe để đảm bảo bài toán dòng tiền và vận hành dài hạn.
Các chuyên gia nhận định, lợi thế “đất rẻ – nhân công rẻ – ưu đãi thuế” đang dần mất hiệu lực trong cuộc cạnh tranh thu hút đầu tư khu vực. Thay vào đó, năng lực hạ tầng số, năng lượng sạch, logistics thông minh và hệ sinh thái công nghệ mới là yếu tố quyết định khả năng hút vốn trong giai đoạn tới.
Ở góc độ chiến lược, chuyển đổi KCN tại TP.HCM còn được xem là cơ hội để Việt Nam thoát khỏi vai trò gia công truyền thống. Dù đã vượt Trung Quốc trở thành nhà cung cấp lớn cho thị trường Hoa Kỳ trong một số ngành điện tử, phần lớn giá trị gia tăng của Việt Nam hiện vẫn tập trung ở công đoạn lắp ráp cuối cùng, phụ thuộc lớn vào linh kiện nhập khẩu.
Trong ngành điện – điện tử, tỷ lệ giá trị gia tăng nội địa của Việt Nam mới đạt khoảng 26,9%, thấp hơn đáng kể so với Thái Lan, Indonesia, Ấn Độ, Trung Quốc hay Hàn Quốc.
Đối với lĩnh vực bán dẫn, các chuyên gia cho rằng nếu nâng cấp hạ tầng KCN theo tiêu chuẩn mới, Việt Nam có cơ hội thu hút những tập đoàn công nghệ lớn như Intel, Samsung Electronics hay Qualcomm mở rộng hoạt động nghiên cứu – phát triển (R&D) và thiết kế tại Việt Nam thay vì chỉ đặt cơ sở lắp ráp.
Song song đó, làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng cũng đang mở ra dư địa lớn cho doanh nghiệp nội địa. Các nhà sản xuất OEM như Foxconn, Luxshare và Goertek liên tục mở rộng đầu tư tại Việt Nam nhằm đáp ứng quy tắc xuất xứ và tận dụng các hiệp định thương mại tự do, qua đó kéo theo nhu cầu nội địa hóa chuỗi cung ứng linh kiện.
Đáng chú ý, TP.HCM hiện có 10 dự án trung tâm dữ liệu đang và sắp triển khai, nhưng mới chỉ ba dự án đi vào vận hành gồm: CMC Data Center Tân Thuận của CMC Corporation, MobiFone Node 3 của MobiFone và FPT Fornix HCM02 của FPT Corporation.
Theo các chuyên gia của Avison Young Việt Nam, cơ hội nâng tầm năng lực công nghiệp của Việt Nam đang nằm chính ở quá trình chuyển đổi các KCN/KCX hiện hữu. Nếu triển khai đủ nhanh và đúng hướng, TP.HCM không chỉ giải quyết bài toán thiếu hụt quỹ đất công nghiệp chất lượng cao mà còn có thể trở thành trung tâm sản xuất hiện đại, xanh và bền vững của khu vực.
