Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi UBND TP.HCM cùng các sở, ngành liên quan, đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định về phương pháp xác định dân số trong các dự án chung cư.
Theo HoREA, Quyết định 32/2025/QĐ-UBND có hiệu lực từ đầu năm 2026 đóng vai trò quan trọng trong việc xác định quy mô dân số, làm cơ sở cho các bước quy hoạch, thiết kế và cấp phép xây dựng dự án. Tuy nhiên, quy định hiện hành chỉ áp dụng một phương pháp tính dân số duy nhất, dẫn đến những hệ quả không mong muốn trong phát triển cơ cấu sản phẩm nhà ở.
Cụ thể, việc áp dụng cứng nhắc phương pháp này buộc nhiều chủ đầu tư phải tăng tỷ lệ căn hộ diện tích lớn để đảm bảo các chỉ tiêu dân số. Điều này khiến cơ cấu căn hộ trong dự án bị “nghiêng” về phân khúc cao cấp - vốn chỉ phù hợp với nhóm khách hàng có thu nhập cao.
Trong khi đó, các loại căn hộ vừa và nhỏ - đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân - lại bị hạn chế phát triển. Sự lệch pha này làm mất cân đối cung - cầu ngay từ khâu thiết kế dự án, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Khảo sát thị trường cho thấy khoảng 60-70% người mua nhà hiện nay có nhu cầu căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 70 m2 với mức giá từ 2-7 tỷ đồng. Bên cạnh đó, khoảng 20-25% khách hàng - chủ yếu là người trẻ hoặc thu nhập thấp - có nhu cầu căn hộ nhỏ khoảng 50 m2. Ngược lại, phân khúc căn hộ diện tích lớn chỉ chiếm khoảng 5-10% tổng nhu cầu.
Xu hướng này phản ánh rõ sự thay đổi trong cấu trúc hộ gia đình đô thị, khi quy mô hộ giảm xuống, phổ biến là từ 1-3 người. Việc kết hôn muộn, xu hướng sống độc lập của người trẻ và tỷ lệ sinh thấp đang làm giảm nhu cầu đối với các căn hộ diện tích lớn.
HoREA cảnh báo, nếu tiếp tục duy trì phương pháp tính dân số như hiện nay, nguồn cung căn hộ sẽ không theo kịp nhu cầu thực tế. Người dân có thể phải mua nhà vượt quá khả năng tài chính hoặc không tìm được sản phẩm phù hợp.
Đáng chú ý, tình trạng phát triển lệch về căn hộ lớn có thể dẫn đến những hệ lụy tương tự giai đoạn 2011-2013, khi thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng tồn kho với hàng chục nghìn căn hộ không tiêu thụ được. Khi đó, sự mất cân đối cơ cấu sản phẩm đã góp phần khiến thị trường đóng băng, nợ xấu gia tăng, buộc Chính phủ phải triển khai các gói hỗ trợ quy mô lớn để phục hồi thị trường.
Từ thực tế trên, HoREA đề xuất bổ sung thêm phương pháp xác định dân số trong chung cư theo hướng linh hoạt hơn. Cụ thể, việc tính toán có thể dựa trên diện tích căn hộ, số phòng ngủ hoặc chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân khoảng 32 m2/người.
Theo HoREA, cách tiếp cận này sẽ giúp chủ đầu tư chủ động thiết kế cơ cấu căn hộ đa dạng hơn, đặc biệt là tăng nguồn cung căn hộ vừa và nhỏ - phân khúc đang có nhu cầu cao. Đồng thời, phương pháp này vẫn đảm bảo tuân thủ các quy chuẩn kỹ thuật và định hướng phát triển nhà ở quốc gia.
Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng kiến nghị điều chỉnh chi tiết cách tính dân số đối với từng loại hình nhà ở như nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và căn hộ tái định cư, nhằm phản ánh sát thực tế sử dụng và đặc điểm của từng nhóm đối tượng.
Theo đánh giá của HoREA, việc bổ sung phương pháp tính dân số linh hoạt sẽ mang lại nhiều lợi ích dài hạn cho thị trường. Trước hết, góp phần gia tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, giúp người thu nhập trung bình và thấp dễ dàng tiếp cận nhà ở. Đồng thời, giảm rủi ro tồn kho và nợ xấu cho doanh nghiệp, qua đó nâng cao hiệu quả đầu tư và đóng góp ngân sách.
Ngoài ra, chính sách này còn giúp hạn chế tình trạng tăng giá bất động sản do thiếu hụt nguồn cung phù hợp, từ đó góp phần ổn định thị trường. Về dài hạn, đây cũng là nền tảng quan trọng để phát triển đô thị bền vững, phù hợp với xu hướng dân số và mô hình gia đình hiện đại.
HoREA nhấn mạnh, việc sửa đổi quy định hiện hành là cần thiết và cấp bách nhằm tránh những hệ quả tiêu cực có thể phát sinh trong thời gian tới. Nếu được điều chỉnh kịp thời, chính sách này không chỉ tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp mà còn góp phần đảm bảo an sinh nhà ở cho người dân - mục tiêu cốt lõi trong chiến lược phát triển đô thị của TP.HCM.
