Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa trình Chính phủ đề xuất bổ sung dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 vào Chương trình lập pháp năm 2026 nhằm tiếp tục tháo gỡ các vướng mắc phát sinh trong quá trình thực thi, đồng thời đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế và mô hình tổ chức chính quyền địa phương mới.
Đáng chú ý, dự thảo đề xuất siết các giao dịch đất đai trong thời gian chờ thu hồi nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ “đón đền bù”, đồng thời xem xét công nhận quyền sử dụng đất đối với nhiều trường hợp mua bán bằng giấy tay kéo dài hơn một thập kỷ qua.
Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, sau gần 2 năm triển khai Luật Đất đai 2024, Quốc hội và Chính phủ đã ban hành hơn 26 văn bản quy phạm pháp luật để sửa đổi, bổ sung và hướng dẫn thi hành nhằm xử lý các bất cập trong thực tiễn.
Tuy nhiên, trong quá trình vận hành mô hình chính quyền địa phương hai cấp cùng yêu cầu đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, nhiều quy định hiện hành tiếp tục bộc lộ hạn chế, cần được hoàn thiện ở cấp luật để bảo đảm tính thống nhất, ổn định và lâu dài.
Theo đó, dự thảo sửa đổi tập trung vào hai nhóm nội dung lớn. Thứ nhất là các quy định phục vụ yêu cầu phát triển đất nước trong giai đoạn mới, hướng tới mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số. Thứ hai là nhóm nội dung liên quan đến phân cấp, phân quyền, phân định thẩm quyền theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp và cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Bộ cũng đề xuất luật hóa nhiều cơ chế, chính sách đang được áp dụng theo các nghị quyết và nghị định tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai thời gian qua.
Các nội dung sửa đổi được đánh giá là khá toàn diện, trải rộng từ giá đất, bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa, hợp thửa và giải quyết tranh chấp đất đai.
Ngoài ra, dự thảo còn đề xuất bổ sung quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trồng lúa; xử lý các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014; cơ chế bồi thường trong trường hợp đặc thù và chế độ sử dụng đối với một số loại đất.
Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất điều chỉnh quyền của người sử dụng đất khi cơ quan chức năng đã có thông báo thu hồi nhưng chưa ban hành quyết định thu hồi chính thức.
Theo cơ quan soạn thảo, thực tế thời gian qua phát sinh tình trạng nhiều cá nhân, tổ chức mua bán đất trong khu vực đã có thông báo thu hồi để “đón đền bù”, trục lợi chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Dù chưa có quyết định thu hồi, người sử dụng đất vẫn được thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Để hạn chế tình trạng này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất theo hướng người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong giai đoạn chờ thu hồi chỉ được hưởng quyền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tương ứng với người có đất bị thu hồi trước đó.
Theo cơ quan soạn thảo, việc siết giao dịch đất trong thời gian chờ thu hồi sẽ góp phần hạn chế đầu cơ, đảm bảo công bằng trong chính sách bồi thường và giải phóng mặt bằng, tránh tình trạng hưởng lợi bất hợp lý từ chênh lệch chính sách.
Bên cạnh đó, dự thảo cũng đề cập đến một thực trạng tồn tại suốt nhiều năm qua là hàng loạt giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy viết tay chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, các trường hợp này khiến người dân gặp khó khăn trong giao dịch, thế chấp tài sản và tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp kéo dài. Vì vậy, để bảo đảm quyền lợi cho người dân và xử lý tồn đọng thực tiễn, Bộ đề xuất công nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp mua bán bằng giấy tay trong giai đoạn từ sau ngày 1/7/2014 đến trước ngày 1/8/2024 - thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.
Theo kế hoạch, dự án luật sửa đổi sẽ được đề xuất đưa vào Chương trình lập pháp năm 2026, dự kiến trình Quốc hội xem xét, thông qua theo trình tự rút gọn tại kỳ họp tháng 10/2026.
Nếu được thông qua, đây được xem là một trong những thay đổi có tác động lớn tới thị trường bất động sản cũng như quyền lợi của hàng triệu người dân đang sở hữu, sử dụng đất nhưng chưa hoàn thiện đầy đủ hồ sơ pháp lý.
