Luật Đất đai 2024 mở ra cách tiếp cận mới trong quản lý và định giá đất, với mục tiêu đưa giá đất Nhà nước tiệm cận hơn với giá thị trường. Trong cơ chế này, hệ số điều chỉnh giá đất giữ vai trò then chốt khi được áp dụng cho nhiều trường hợp phát sinh nghĩa vụ tài chính, từ giao đất, cho thuê đất đến xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc xây dựng hệ số K đòi hỏi thời gian, dữ liệu và sự phối hợp liên ngành, khiến quá trình ban hành chưa thể hoàn tất ngay trong giai đoạn đầu triển khai luật mới.
Thực tế tại TP.HCM cho thấy, nếu chờ đầy đủ hệ số K mới giải quyết hồ sơ, nguy cơ ách tắc thủ tục hành chính là rất lớn. Hàng loạt hồ sơ liên quan đến công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất hay tái định cư sẽ bị đình trệ, kéo theo nhiều hệ lụy cho người dân và hoạt động đầu tư, sản xuất - kinh doanh. Trong bối cảnh đó, việc tiếp tục áp dụng cách tính tiền sử dụng đất dựa trên bảng giá đất hiện hành theo Luật Đất đai 2024 được xem là lựa chọn mang tính thực tiễn.
Theo quy định, hiện có 7 nhóm trường hợp bắt buộc phải áp dụng hệ số K khi xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai. Tuy nhiên, do hệ số này chưa được ban hành, các địa phương tạm thời vẫn tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất theo công thức diện tích đất nhân với giá đất trong bảng giá hiện hành. Cách làm này giúp duy trì sự thông suốt của bộ máy hành chính, đồng thời tạo khoảng “đệm” cần thiết để hoàn thiện cơ chế giá đất mới.
Dù vậy, việc tạm thời chưa áp dụng hệ số K cũng đặt ra những vấn đề cần nhìn nhận thẳng thắn. Theo Luật Đất đai 2024, có 12 trường hợp áp dụng bảng giá đất, nhưng theo Nghị quyết 254, sau khi loại trừ 7 nhóm phải dùng hệ số K, hiện chỉ còn 5 trường hợp được áp dụng trực tiếp bảng giá đất. Điều này cho thấy vai trò của hệ số K ngày càng lớn, trong khi việc chậm ban hành lại có thể tạo ra tâm lý chờ đợi, thiếu chắc chắn cho cả người dân lẫn doanh nghiệp.
Đối với các tổ chức kinh tế, hệ số điều chỉnh giá đất là yếu tố quan trọng để tính toán chi phí đầu vào, xây dựng phương án đầu tư và đánh giá hiệu quả dự án. Việc chưa có hệ số K khiến doanh nghiệp khó dự báo nghĩa vụ tài chính trong trung và dài hạn, đặc biệt với các dự án bất động sản, khu công nghiệp và hạ tầng có quy mô lớn. Do đó, giải pháp tình thế chỉ có thể phát huy hiệu quả trong ngắn hạn, không thể thay thế cho việc hoàn thiện đầy đủ khung pháp lý.
Theo lộ trình của Nghị quyết 254, chậm nhất trước ngày 1/7/2026, các tỉnh, thành phố phải ban hành hệ số điều chỉnh giá đất. Đây được xem là mốc thời gian quan trọng để Luật Đất đai 2024 đi vào thực chất, bảo đảm tính minh bạch và ổn định của thị trường đất đai. Với TP HCM, việc HĐND thành phố đã thông qua bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026, sau khi hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng dữ liệu quan trọng cho việc xây dựng hệ số K trong thời gian tới.
Từ góc độ chính sách, cách làm hiện nay của TP.HCM cho thấy sự linh hoạt cần thiết trong giai đoạn chuyển tiếp, ưu tiên sự thông suốt của thủ tục hành chính và quyền lợi của các chủ thể liên quan. Tuy nhiên, để tránh kéo dài tình trạng “tạm thời”, yêu cầu đặt ra là sớm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp thực tiễn, qua đó hoàn thiện cơ chế giá đất theo tinh thần của Luật Đất đai 2024 và tạo niềm tin cho thị trường.
