Theo HoREA, nhiều quy định trong các nghị định hiện hành vẫn còn khoảng trống pháp lý, chưa theo kịp thực tiễn vận hành của thị trường, đặc biệt liên quan đến việc thế chấp dự án và bán nhà ở hình thành trong tương lai. Việc sửa đổi, bổ sung kịp thời là cần thiết nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua, nhà đầu tư và các tổ chức tín dụng, đồng thời tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, minh bạch hơn.
Một trong những nội dung trọng tâm được HoREA đặc biệt nhấn mạnh là đề xuất sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Theo Hiệp hội, đây là vấn đề phát sinh phổ biến trong thực tế, song hiện nay vẫn chưa được điều chỉnh đầy đủ, thống nhất trong hệ thống pháp luật.
HoREA đề nghị sửa đổi khoản 3 Điều 8 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP theo hướng làm rõ trách nhiệm công khai thông tin về tình trạng giải chấp. Cụ thể, trong văn bản thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, chủ đầu tư phải ghi rõ nhà ở đã được giải chấp hay chưa được giải chấp.
Trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai chưa được giải chấp, trước khi ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua, chủ đầu tư phải hoàn tất việc giải chấp và gửi văn bản chứng minh cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để công khai thông tin theo quy định.
Đồng thời, HoREA đề xuất bổ sung cơ chế cho phép nhà ở hình thành trong tương lai chưa được giải chấp vẫn có thể được bán nếu có sự đồng ý bằng văn bản của người mua, người thuê mua và bên nhận thế chấp. Theo Hiệp hội, quy định này phù hợp với Luật Nhà ở 2023 và Bộ luật Dân sự 2015, đồng thời phản ánh đúng thực tế nhiều dự án phải thế chấp để vay vốn triển khai xây dựng trong khi chưa phát sinh dòng tiền để giải chấp ngay từ đầu.
Bên cạnh đó, HoREA còn kiến nghị bổ sung Điều 8a mới vào Nghị định 96/2024/NĐ-CP nhằm điều chỉnh trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp công trình xây dựng hình thành trong tương lai, như công trình thương mại, dịch vụ, du lịch, văn phòng, lưu trú, công nghiệp hoặc công trình hỗn hợp. Theo Hiệp hội, đây là nhóm tài sản có giá trị lớn, tiềm ẩn nhiều rủi ro tranh chấp nếu không có cơ chế pháp lý rõ ràng.
Đối với các loại hình như căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch hay officetel, HoREA cho rằng cần có quy định cụ thể về giải chấp hoặc thỏa thuận không giải chấp, kèm theo quyền kiểm soát dòng tiền của ngân hàng nhận thế chấp. Điều này vừa bảo vệ quyền lợi của khách hàng, vừa đảm bảo an toàn tín dụng cho hệ thống ngân hàng.
Theo HoREA, việc sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai nêu trên là cần thiết nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua, nhà đầu tư và các tổ chức tín dụng, đồng thời góp phần tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, minh bạch hơn.
