Nguồn cung nhà giá vừa túi tiền thiếu hụt, thị trường mất cân đối
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản hiện nay đang thiếu nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân.
Trên thực tế, nhóm nhà giá rẻ trên thị trường bao gồm hai loại chính là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp. Nếu nhà ở xã hội hướng đến nhóm thu nhập thấp và được hưởng nhiều chính sách ưu đãi của Nhà nước, thì nhà ở thương mại giá phù hợp phục vụ nhóm người có thu nhập trung bình tại đô thị.
Đối tượng của phân khúc này khá rộng, gồm công nhân, người lao động, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, người nhập cư, người trẻ dưới 45 tuổi hoặc người mua nhà lần đầu. Đây là nhóm có nhu cầu nhà ở rất lớn nhưng đang gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận sản phẩm trên thị trường.
Theo quy định hiện hành, cá nhân có thu nhập khoảng 21 - 35 triệu đồng mỗi tháng hoặc vợ chồng có tổng thu nhập khoảng 41 - 55 triệu đồng mỗi tháng thường không thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, với mức giá nhà thương mại hiện nay, nhóm này cũng khó có khả năng sở hữu nhà.
Thực tế tại TP.HCM cho thấy sự mất cân đối nguồn cung ngày càng rõ rệt. Năm 2020, toàn thị trường chỉ có 163 căn hộ thuộc phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp, chiếm khoảng 1% tổng nguồn cung. Từ năm 2021 đến giữa năm 2025, gần như không còn sản phẩm mới thuộc phân khúc này, trong khi nhà ở trung và cao cấp chiếm phần lớn nguồn cung, thậm chí phân khúc cao cấp chiếm hơn 70%.
Sự thiếu hụt này khiến thị trường rơi vào tình trạng “lệch pha”, khi nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp trong khi nhu cầu lớn nhất lại nằm ở các sản phẩm có giá vừa túi tiền.
Cần cơ chế riêng để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp
Trước thực trạng trên, HoREA cho rằng việc Chính phủ xây dựng Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là cần thiết nhằm bổ sung nguồn cung và giúp thị trường phát triển cân bằng hơn.
Hiệp hội đề xuất giữ nguyên tên gọi “nhà ở thương mại giá phù hợp” trong dự thảo nghị quyết để thống nhất với cách gọi đã được sử dụng phổ biến trên thị trường nhiều năm qua.
Theo HoREA, loại hình nhà ở này không nên áp dụng cơ chế bao cấp như nhà ở xã hội mà cần xây dựng các chính sách đặc thù nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển dự án, đồng thời hỗ trợ người dân tiếp cận nguồn vốn vay với lãi suất hợp lý.
Cụ thể, Hiệp hội kiến nghị cho phép chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được vay vốn tín dụng trung hạn với lãi suất hợp lý và thời hạn vay dài hơn so với các dự án nhà ở thương mại thông thường.
Đối với người mua nhà, HoREA đề xuất cho vay dài hạn với lãi suất khoảng 6-7% mỗi năm trong thời gian từ 10 đến 12 năm để tạo điều kiện cho người dân có thể tiếp cận nhà ở.
Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng kiến nghị sử dụng một phần nguồn vốn từ gói tín dụng thương mại 145.000 tỷ đồng do các ngân hàng thương mại đóng góp để hỗ trợ cả chủ đầu tư và người mua nhà tại các dự án thuộc phân khúc này.
Theo HoREA, trong bối cảnh thị trường hiện nay, các căn hộ thuộc phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp thường có diện tích khoảng 50-70 m2, với giá bán khoảng 30-70 triệu đồng mỗi m2, tương đương từ 2-5 tỷ đồng mỗi căn.
Để đảm bảo đúng mục tiêu hỗ trợ người có nhu cầu ở thực, Hiệp hội cũng đề xuất quy định rõ đối tượng được mua nhà ở thương mại giá phù hợp, chủ yếu là những người chưa có nhà ở hoặc có nhà nhưng diện tích bình quân thấp. Đồng thời, mỗi người chỉ được mua một căn và không được phép chuyển nhượng trong vòng 5 năm kể từ khi nhận bàn giao nhà nhằm hạn chế đầu cơ.
Theo HoREA, nếu cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp được triển khai hiệu quả, không chỉ giúp giải quyết nhu cầu nhà ở của hàng triệu người dân đô thị mà còn góp phần điều chỉnh lại cơ cấu nguồn cung, giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững hơn.
