Việt Nam gia tăng sức hút, nhưng dòng vốn không còn dàn trải
Tại tọa đàm “Dòng vốn ngoại đổ bộ - Cơ hội bất động sản Việt Nam” tổ chức sáng 6/4 tại TP.HCM, các chuyên gia nhận định Việt Nam đang hội tụ nhiều điều kiện thuận lợi để thu hút dòng vốn quốc tế trong giai đoạn tới.
Nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát được kiểm soát, tỷ giá duy trì cân bằng cùng với tăng trưởng GDP thuộc nhóm cao trong khu vực là những yếu tố quan trọng giúp Việt Nam duy trì sức hấp dẫn. Đồng thời, các lợi thế dài hạn như dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa nhanh và năng lực sản xuất - xuất khẩu tiếp tục được củng cố, từng bước đưa Việt Nam trở thành điểm đến đầu tư toàn diện.
Tuy nhiên, theo TS. Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng, cơ hội đi kèm với yêu cầu ngày càng cao. Trong kịch bản thận trọng, tăng trưởng trung hạn của Việt Nam vẫn duy trì quanh mức 6 - 7% và chỉ có thể cải thiện mạnh khi các yếu tố nền tảng được hoàn thiện đồng bộ.
Đáng chú ý, cấu trúc thị trường hiện nay đã có sự thay đổi rõ rệt so với giai đoạn trước. Nếu như giai đoạn 2010 - 2012, bất động sản tăng trưởng phần lớn dựa vào kỳ vọng và dòng tiền ngắn hạn, thì hiện nay đang dần chuyển sang dựa trên các yếu tố nền tảng như hạ tầng, công nghiệp và quá trình hội nhập sâu vào chuỗi cung ứng toàn cầu. Thị trường đang chuyển từ động lực kỳ vọng sang động lực giá trị thực và khả năng khai thác dài hạn.
Ở góc độ dòng vốn, ông Ngô Thành Huấn - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT cho rằng dòng vốn ngoại vào Việt Nam trong giai đoạn tới vẫn duy trì xu hướng tích cực, nhưng sẽ không còn mang tính “ồ ạt” như giai đoạn 2013 - 2015. Thay vào đó, dòng tiền sẽ mang tính chọn lọc cao hơn, hướng tới các cơ hội dài hạn và bền vững.
Theo ông Huấn, từ năm 2025 trở đi, bất động sản sẽ không còn là “cuộc chơi” của đầu cơ ngắn hạn. Thay vào đó, thị trường sẽ xoay quanh các trục giá trị cốt lõi như bất động sản phục vụ nhu cầu thực, bất động sản công nghiệp, đô thị lớn và các khu vực có hạ tầng đồng bộ.
Dòng tiền dịch chuyển theo hạ tầng, đại đô thị trở thành tâm điểm
Trong bối cảnh đó, khu vực phía Nam - đặc biệt là TP.HCM - tiếp tục đóng vai trò trung tâm thu hút dòng vốn nhờ lợi thế về hạ tầng và quy mô kinh tế.
Theo ông Troy Griffiths - Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, sự ổn định chính trị, môi trường đầu tư cải thiện và chiến lược phát triển hạ tầng quy mô lớn đang giúp Việt Nam nâng cao năng lực cạnh tranh trong khu vực. Đáng chú ý, Chính phủ đang đẩy mạnh đầu tư hạ tầng với quy mô lớn, với mức cam kết lên tới khoảng 7% GDP - một tỷ lệ rất cao so với nhiều quốc gia trong khu vực. Điều này không chỉ cải thiện khả năng kết nối mà còn mở ra dư địa phát triển mới cho các ngành, đặc biệt là bất động sản và công nghiệp.
Thực tế cho thấy, các dự án như metro, sân bay Long Thành hay hệ thống vành đai đang tạo ra hiệu ứng lan tỏa mạnh mẽ, thúc đẩy dòng vốn dịch chuyển ra các khu vực mới. Xu hướng “dòng tiền đi theo hạ tầng” ngày càng rõ nét, mở ra cơ hội cho các đô thị vệ tinh.
Dữ liệu thị trường cũng phản ánh xu hướng này. Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết mức độ quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài đối với bất động sản Việt Nam đã tăng đáng kể trong giai đoạn 2023 - 2025, trong đó TP.HCM chiếm tỷ trọng lớn nhất. Đồng thời, các khu đô thị vệ tinh đang dần trở thành điểm đến mới của dòng tiền.
Ở góc nhìn quốc tế, ông Stephen Higgins - Giám đốc Bộ phận Thị trường Vốn, Cushman & Wakefield Nhật Bản nhận định khẩu vị đầu tư toàn cầu đang chuyển dịch theo hướng ưu tiên giá trị bền vững. Tiêu chuẩn ESG ngày càng đóng vai trò quan trọng, không chỉ trong quyết định đầu tư mà còn trong việc duy trì giá trị tài sản dài hạn.
Bên cạnh đó, thị trường cũng ghi nhận sự mở rộng sang các phân khúc mới như logistics, trung tâm dữ liệu hay bất động sản chăm sóc sức khỏe, phản ánh xu hướng đa dạng hóa danh mục đầu tư.
Đại diện Cushman & Wakefield nhận định, về dài hạn, ngoài phân khúc nhà ở và văn phòng, thị trường đang ghi nhận sự nổi lên của logistics, trung tâm dữ liệu (data center), bất động sản chăm sóc sức khỏe và nhà ở cho người cao tuổi. Với quy mô dân số khoảng 100 triệu người, cơ cấu trẻ và tầng lớp trung lưu tăng nhanh, Việt Nam được đánh giá có dư địa phát triển lớn hơn so với nhiều quốc gia châu Á đã già hóa. Tuy nhiên, để tận dụng cơ hội này, thị trường cần đa dạng hóa sản phẩm, nâng cao chất lượng nguồn cung và cải thiện tính minh bạch.
Trong xu hướng này, các đại đô thị tích hợp đang trở thành tâm điểm. Ông Nguyễn Thanh Tâm - Giám đốc Kinh doanh miền Nam, Công ty Cổ phần Vinhomes cho rằng nhà đầu tư không còn tìm kiếm sản phẩm đơn lẻ mà hướng tới những hệ sinh thái hoàn chỉnh, có khả năng tạo “traffic” - tức dòng người, dòng tiền và hoạt động kinh tế.
Những dự án quy mô lớn, quy hoạch bài bản, tích hợp đa chức năng và gắn với tiêu chuẩn ESG được xem là “thỏi nam châm” hút vốn trong giai đoạn tới. Đồng thời, yếu tố pháp lý minh bạch và sở hữu lâu dài tiếp tục là lợi thế cạnh tranh quan trọng.
Một trong những dự án tiêu biểu được nhắc đến là Vinhomes Green Paradise Cần Giờ, khi sở hữu những lợi thế nổi bật về vị trí, quy mô, mô hình phát triển và khả năng tạo dòng tiền. Với vị trí tiếp giáp biển dài hơn 13 km và kết nối trực tiếp với TP.HCM - trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, dự án có lợi thế đặc biệt trong việc thu hút cả cư dân lẫn du khách. Đồng thời, quy mô gần 2.870 ha cho phép phát triển một đại đô thị hoàn chỉnh, thay vì chỉ là một dự án đơn lẻ.
Theo định hướng phát triển, dự án không chỉ là nơi ở mà còn là trung tâm nghỉ dưỡng, tài chính, công nghệ và du lịch. Dự án sở hữu lợi thế đặc biệt khi nằm cạnh khu dự trữ sinh quyển được UNESCO công nhận, tạo nền tảng để phát triển theo hướng bền vững và gắn với yếu tố môi trường.
Có thể thấy, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn phát triển mới, nơi dòng vốn ngoại đóng vai trò quan trọng nhưng vận hành theo hướng chọn lọc và dài hạn hơn. Cơ hội vẫn rộng mở, nhưng sẽ tập trung vào những dự án có nền tảng vững chắc, pháp lý rõ ràng và khả năng tạo giá trị thực, qua đó góp phần tái định hình thị trường trong chu kỳ tiếp theo
