Tháng 2/2026, Thanh tra Chính phủ công bố kết luận thanh tra về thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đã thu hút sự chú ý lớn từ giới đầu tư, đặc biệt khi nhiều doanh nghiệp bất động sản bị nêu tên. Trong đó, Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Khang Điền - HoSE: KDH) gây chú ý khi xuất hiện với hàng loạt vi phạm liên quan đến công bố thông tin và sử dụng vốn trái phiếu.
Theo Kết luận thanh tra, Khang Điền nằm trong nhóm doanh nghiệp chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ công bố thông tin trước khi phát hành trái phiếu. Các nội dung quan trọng như mục đích phát hành, thời điểm giải ngân, ngày dự kiến phát hành hay thông tin tài sản bảo đảm chưa được minh bạch theo quy định. Doanh nghiệp cũng thuộc nhóm 19 tổ chức phát hành chậm công bố báo cáo tài chính định kỳ, cũng như thiếu cập nhật về tình hình sử dụng vốn và nghĩa vụ thanh toán gốc, lãi trái phiếu.
Đáng chú ý, cơ quan thanh tra xác định Khang Điền đã sử dụng hơn 100 tỷ đồng từ một số đợt phát hành trái phiếu không đúng với phương án đã công bố. Dù quy mô không lớn so với tổng tài sản, sai phạm này phản ánh lỗ hổng trong quản trị và kỷ luật tài chính - yếu tố đặc biệt nhạy cảm trong bối cảnh thị trường vốn đang được siết chặt.
Không chỉ dừng lại ở trái phiếu, trước đó doanh nghiệp còn bị xử phạt hành chính về thuế theo quyết định của cơ quan thuế TP.HCM do hành vi kê khai sai, dù không làm giảm số thuế phải nộp. Các động thái “tuýt còi” liên tiếp phần nào làm gia tăng áp lực về uy tín và tính minh bạch của doanh nghiệp trên thị trường.
Ở chiều ngược lại, bức tranh kinh doanh năm 2025 của Khang Điền lại khá tích cực nếu chỉ nhìn vào lợi nhuận. Doanh thu thuần đạt khoảng 4.674 tỷ đồng, tăng hơn 42% so với năm trước; lợi nhuận sau thuế đạt hơn 1.633 tỷ đồng, tăng trên 100%. Biên lợi nhuận gộp duy trì ở mức cao, phản ánh hiệu quả từ các dự án nhà ở mà doanh nghiệp đang triển khai.
Tuy nhiên, khi đi sâu vào dòng tiền, một nghịch lý đáng chú ý xuất hiện. Năm 2025 đánh dấu năm thứ 5 liên tiếp Khang Điền ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm, với mức âm lên tới khoảng 3.175 tỷ đồng. Trước đó, giai đoạn 2021 - 2024, dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp cũng liên tục âm từ hơn 1.000 đến gần 3.700 tỷ đồng mỗi năm.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ đặc thù phát triển dự án bất động sản. Trong năm 2025, các khoản phải thu tăng mạnh hơn 2.300 tỷ đồng, hàng tồn kho tăng thêm hàng trăm tỷ đồng, trong khi các khoản phải trả lại giảm hơn 1.480 tỷ đồng. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng chi gần 830 tỷ đồng trả lãi vay và gần 300 tỷ đồng tiền thuế, khiến dòng tiền thực chi vượt xa dòng tiền thu vào.
Việc dòng tiền kinh doanh không tự cân đối buộc Khang Điền phải dựa vào nguồn vốn tài chính để bù đắp. Trong năm 2025, doanh nghiệp vay mới hơn 5.400 tỷ đồng, qua đó giúp dòng tiền tài chính dương hơn 3.190 tỷ đồng. Tính đến cuối năm, tổng dư nợ vay đạt hơn 10.149 tỷ đồng, tăng 33% so với đầu năm, kéo theo áp lực chi phí lãi vay ngày càng lớn.
Cấu trúc tài sản cũng cho thấy rõ áp lực dòng tiền. Tại thời điểm 31/12/2025, tổng tài sản của doanh nghiệp đạt hơn 34.000 tỷ đồng, trong đó hàng tồn kho chiếm tới 68%, chủ yếu là chi phí dở dang tại các dự án bất động sản. Nếu tính thêm chi phí xây dựng cơ bản dở dang, gần 73% tài sản của Khang Điền đang “găm” vào các dự án chưa hoàn thiện, chưa thể tạo dòng tiền ngay.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều biến động, cùng với việc bị nêu tên trong kết luận thanh tra về trái phiếu, Khang Điền có thể đối mặt với những thách thức nhất định. Việc vi phạm công bố thông tin và sử dụng vốn không đúng mục đích có thể ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư, đặc biệt khi kênh trái phiếu doanh nghiệp đang chịu sự giám sát chặt chẽ hơn.
Tổng thể, Khang Điền vẫn duy trì được khả năng sinh lời tốt, nhưng chất lượng lợi nhuận đang đặt ra dấu hỏi khi dòng tiền kinh doanh âm kéo dài. Trong giai đoạn tới, khả năng cải thiện minh bạch, kiểm soát dòng tiền và đẩy nhanh tiến độ bán hàng sẽ là yếu tố then chốt quyết định sức khỏe tài chính và triển vọng phát triển bền vững của doanh nghiệp.
Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Khang Điền - HoSE: KDH) là doanh nghiệp bất động sản tập trung phát triển các dự án nhà ở tại khu vực TP.HCM, đặc biệt là khu Đông và các vùng đô thị vệ tinh. Trong danh mục hiện tại, Khang Điền triển khai nhiều dự án như Safira, Lovera Vista, Verosa Park, The Classia và Clarita, cùng một số khu dân cư tại TP. Thủ Đức cũ và khu vực Bình Chánh cũ. Công ty định hướng phân khúc trung và cao cấp, với quỹ đất tương đối lớn và hoạt động phát triển dự án kéo dài qua nhiều năm, tạo nền tảng doanh thu và lợi nhuận ổn định.
