UBND TP Đồng Nai vừa ban hành Quyết định 03/2026/QĐ-UBND quy định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) áp dụng trên địa bàn năm 2026, đánh dấu lần đầu tiên địa phương triển khai cơ chế hệ số K theo bảng giá đất hằng năm theo tinh thần của Luật Đất đai 2024.
Quyết định có hiệu lực từ ngày 11/5/2026 và được xem là bước chuyển đáng chú ý trong quá trình đưa bảng giá đất tiến gần hơn với diễn biến thực tế của thị trường, đồng thời tạo cơ sở pháp lý thống nhất cho việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người dân và doanh nghiệp.
Theo quy định mới, hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường đối với đất phi nông nghiệp dao động từ 1,03-1,39 lần, trong khi đất nông nghiệp từ 1,08-1,45 lần. Ngoài ra, hệ số điều chỉnh theo yếu tố quy hoạch được áp dụng từ 1-1,15 lần; còn hệ số điều chỉnh theo các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất dao động từ 0,9-1,05 lần.
Điểm đáng chú ý là Đồng Nai lựa chọn hướng điều chỉnh tương đối “mềm”, không tăng đột biến như lo ngại trước đó của thị trường sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Điều này cho thấy địa phương đang ưu tiên mục tiêu ổn định môi trường đầu tư và hạn chế gây áp lực quá lớn lên chi phí đất đai.
Tại các khu vực đảo, cù lao, hệ số điều chỉnh biến động thị trường được giữ ở mức 1,0 lần nhằm đảm bảo ổn định đời sống dân cư và hoạt động sản xuất. Theo bảng giá mới, đất nông nghiệp tại đây dao động từ 15.000-370.000 đồng/m2; đất ở từ 200.000 đồng đến 3,5 triệu đồng/m2; đất thương mại dịch vụ từ 140.000 đồng đến hơn 2,45 triệu đồng/m2; còn đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khoảng 120.000 đồng đến 2,1 triệu đồng/m2.
Đáng chú ý, các khu công nghiệp và cụm công nghiệp tiếp tục được giữ hệ số K ở mức 1,0 lần. Giá đất trong các khu vực này dao động từ 500.000 đồng đến 3,9 triệu đồng/m2. Đây được xem là động thái hỗ trợ duy trì sức hút đầu tư của Đồng Nai trong bối cảnh cạnh tranh thu hút vốn FDI giữa các địa phương phía Nam ngày càng lớn.
Tương tự, khu công nghệ cao công nghệ sinh học Đồng Nai cũng áp dụng hệ số điều chỉnh 1,0 lần. Theo bảng giá mới, đất nông nghiệp tại đây có giá từ 160.000-180.000 đồng/m2; đất thương mại dịch vụ từ 990.000 đồng đến 1,2 triệu đồng/m2; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khoảng 990.000 đồng đến 1,1 triệu đồng/m².
Các khu tái định cư cũng được giữ hệ số điều chỉnh ổn định ở mức 1,0 lần, với giá đất dao động từ 120.000 đồng đến 44,4 triệu đồng/m2 tùy vị trí và khu vực. Việc giữ ổn định mặt bằng giá tại các khu tái định cư được đánh giá giúp hạn chế phát sinh áp lực tài chính đối với người dân trong quá trình di dời, bố trí chỗ ở mới.
Theo Công ty TNHH Thẩm định giá MHD - đơn vị tư vấn xây dựng hệ số K cho TP Đồng Nai, việc xác định hệ số điều chỉnh được thực hiện trên cơ sở khảo sát, điều tra thực tế và phản ánh tương đối sát diễn biến của thị trường đất đai trên địa bàn.
Đơn vị này cho biết với đất nông nghiệp, hệ số K được điều chỉnh tăng tại một số khu vực ghi nhận giao dịch hoặc biến động giá rõ rệt nhằm đảm bảo cân đối giữa các địa bàn và hạn chế chênh lệch quá lớn. Trong khi đó, việc điều chỉnh đối với đất phi nông nghiệp chủ yếu mang tính cục bộ, tập trung ở các tuyến đường, khu vực được đầu tư hạ tầng hoặc nâng cấp giao thông thời gian gần đây.
Ngược lại, hệ số tại các khu đô thị, khu dân cư, khu tái định cư, khu công nghiệp và khu công nghệ cao cơ bản được giữ ổn định nhằm tránh tạo cú sốc cho thị trường bất động sản cũng như môi trường đầu tư sản xuất.
Giới chuyên gia đánh giá, việc áp dụng hệ số K theo hướng ổn định sẽ không làm tăng mạnh nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp. Các khoản như tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng, lệ phí trước bạ hay một số loại thuế, phí liên quan có thể tăng nhưng ở mức phù hợp.
Đặc biệt, dưới tác động của Luật Đất đai 2024, vai trò của hệ số K hiện không còn ảnh hưởng trực tiếp quá lớn đến giá vốn của nhiều dự án bất động sản như trước. Nguyên nhân là phần lớn dự án hiện được xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư dựa trên giá thị trường thay vì chỉ căn cứ bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh.
Điều này giúp cơ chế định giá đất tiệm cận thực tế hơn, đồng thời giảm nguy cơ “neo giá” hoặc tạo biến động dây chuyền trên thị trường bất động sản.
Quyết định mới cũng quy định rõ nguyên tắc chuyển tiếp đối với các hồ sơ, dự án đang thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai. Theo đó, các trường hợp đã được phê duyệt hoặc đã có thông báo nộp tiền trước ngày quyết định có hiệu lực sẽ tiếp tục áp dụng theo quy định cũ nhằm tránh phát sinh xáo trộn.
Đối với các dự án đang triển khai bồi thường, giải phóng mặt bằng nhưng chưa phê duyệt phương án bồi thường, cơ quan chức năng sẽ thực hiện so sánh giữa giá đất cụ thể với mức giá trong bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh để lựa chọn phương án phù hợp.
