Theo báo cáo quý I/2026 và dự báo quý II/2026 của Viện nghiên cứu Kinh Tế - Tài chính - BĐS Dat Xanh Services (DXS-FERI), sau giai đoạn phục hồi trong năm 2024-2025, thị trường bất động sản bước vào quý I/2026 với trạng thái điều chỉnh rõ nét, phản ánh sự thích ứng trước bối cảnh lãi suất cao và môi trường kinh tế còn nhiều biến động.
Nguồn cung mới trong quý ước đạt khoảng 13.600 sản phẩm, tăng mạnh 70% so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm tới 65% so với quý liền kề. Qua đó, tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường đạt khoảng 78.000 sản phẩm, tăng 65% theo năm nhưng giảm nhẹ 7% theo quý.
Thanh khoản thị trường dù cải thiện so với cùng kỳ nhưng đã chững lại đáng kể so với cuối năm 2025. Tổng lượng hấp thụ đạt khoảng 14.600 sản phẩm, tương đương tỷ lệ 15-20%, tăng 170% theo năm nhưng giảm tới 46% theo quý. Diễn biến này cho thấy tâm lý người mua đã chuyển sang thận trọng, không còn dòng tiền “nóng” như giai đoạn trước.
Xét theo phân khúc, căn hộ tại các đô thị lớn tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt khi ghi nhận mức tăng giá nhẹ khoảng 1-2%, phản ánh nhu cầu ở thực vẫn ổn định. Ngược lại, đất nền có dấu hiệu chững lại về giao dịch, đặc biệt tại các khu vực xa trung tâm. Về cơ cấu nguồn cung, thị trường ghi nhận khoảng 77.912 sản phẩm sơ cấp, trong đó nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại miền Bắc, chiếm khoảng 56%, cho thấy sự lệch pha về phân bổ hàng hóa giữa các vùng.
Sự kết hợp của lãi suất cao (phổ biến 12-14%, có thời điểm lên tới 15-16%), cùng với việc triển khai các chính sách mới như bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 và mã định danh bất động sản đã tạo ra “bộ lọc” rõ rệt đối với thị trường. Dòng tiền theo đó không còn dàn trải, mà tập trung vào các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh và giá trị sử dụng thực. Hành vi người mua cũng chuyển sang trạng thái “xem kỹ - chọn lọc”, ưu tiên an toàn tài chính và hiệu quả dài hạn.
Bước sang Quý 2/2026, thị trường bất động sản Việt Nam được dự báo tiếp tục vận hành trong trạng thái thận trọng nhưng không bi quan. Sau nhịp điều chỉnh rõ nét trong Quý 1, thị trường đang dần tìm lại điểm cân bằng mới, với xu hướng phục hồi mang tính chọn lọc thay vì lan tỏa trên diện rộng.
Theo nhận định từ Dat Xanh Services - FERI, nguồn cung mới trong quý II dự kiến đạt khoảng 22.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường lên gần 100.000 sản phẩm. Dù nguồn cung gia tăng, nhưng sức cầu được dự báo chỉ phục hồi ở mức vừa phải, với tỷ lệ hấp thụ dao động khoảng 20%-30%. Điều này cho thấy dòng tiền vẫn duy trì sự thận trọng, tập trung vào những phân khúc và dự án có nền tảng tốt.
Đáng chú ý, thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến sự phân hóa rõ nét giữa các nhóm sản phẩm. Các dự án căn hộ tại đô thị lớn, có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ đảm bảo và khả năng khai thác thực tế sẽ giữ vai trò dẫn dắt thanh khoản. Trong khi đó, các phân khúc mang tính đầu cơ cao như đất nền tại khu vực xa trung tâm nhiều khả năng vẫn đối mặt với tình trạng giao dịch chậm.
Mặt bằng giá bán trong quý II được dự báo duy trì xu hướng đi ngang, với khả năng tăng nhẹ ở một số phân khúc có nhu cầu ở thực cao. Xu hướng “giữ giá” tiếp tục là chiến lược chủ đạo của nhiều chủ đầu tư trong bối cảnh chi phí vốn chưa giảm đáng kể và áp lực tài chính vẫn hiện hữu.
Một điểm đáng chú ý khác là sự thay đổi rõ rệt trong hành vi của người mua. Thị trường đang chứng kiến sự lên ngôi của chiến lược “chọn lọc kỹ lưỡng”, khi khách hàng ưu tiên các sản phẩm minh bạch pháp lý, có thể khai thác dòng tiền và phù hợp với nhu cầu ở thực. Các quyết định đầu tư ngắn hạn, lướt sóng gần như không còn chiếm ưu thế, nhường chỗ cho tầm nhìn trung và dài hạn.
Trong bối cảnh đó, dòng tiền có xu hướng quay trở lại nhưng không dàn trải, mà tập trung vào các chủ đầu tư uy tín, dự án chất lượng và sản phẩm có giá trị sử dụng thực. Đây cũng là yếu tố góp phần tái định hình cấu trúc thị trường theo hướng bền vững hơn.
Nhìn tổng thể, quý II/2026 được xem là giai đoạn “củng cố nền” của thị trường bất động sản. Dù chưa xuất hiện các yếu tố bứt phá mạnh, nhưng sự ổn định dần được thiết lập, đi kèm với mức độ minh bạch và kỷ luật thị trường cao hơn. Quá trình “chọn lọc” đang diễn ra không chỉ là phản ứng ngắn hạn, mà còn là bước chuyển cần thiết để thị trường bước vào chu kỳ phát triển mới - nơi giá trị thực, năng lực triển khai và tầm nhìn dài hạn trở thành yếu tố quyết định.
