Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản thuộc Dat Xanh Services (FERI), thị trường bất động sản nhà ở quý I/2026 ghi nhận nhiều chuyển biến đáng chú ý khi các chính sách mới bắt đầu có hiệu lực, trong khi mặt bằng lãi suất vẫn duy trì ở mức cao.
Nguồn cung mới trong quý tăng trưởng mạnh, đạt khoảng 13.610 sản phẩm, tăng 70% so với cùng kỳ năm 2025. Tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường ước đạt 77.912 sản phẩm, tăng 65% theo năm. Đáng chú ý, nguồn cung mới chủ yếu đến từ các đại dự án của những chủ đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính và pháp lý rõ ràng.
Xét theo khu vực, miền Bắc tiếp tục dẫn dắt thị trường khi chiếm tới 56% tổng nguồn cung mới cả nước, tương đương khoảng 7.597 sản phẩm (tăng khoảng 48% theo năm). Miền Trung ghi nhận mức tăng trưởng mạnh nhất với khoảng 2.149 sản phẩm, tăng tới 196%. Trong khi đó, miền Nam đạt 3.564 sản phẩm, tăng 93%, còn miền Tây vẫn ở mức khiêm tốn với khoảng 300 sản phẩm.
Nhiều dự án quy mô lớn đã góp phần bổ sung nguồn cung trong quý như Masteri Grand Coast, LUMIÈRE Essence Peak (Masterise Homes), The Park Land (MIK Group) tại miền Bắc; Vinhomes Hải Vân Bay (Vinhomes), Charmora City - Onsen 2 (Sun Group) tại miền Trung; hay The Privé (Dat Xanh Group), Harmonie Phú Mỹ Hưng tại miền Nam.
Tuy nhiên, trái ngược với đà phục hồi mạnh mẽ của năm 2025, sức cầu thị trường trong quý I/2026 có dấu hiệu chững lại. Tổng lượng hấp thụ đạt 14.616 sản phẩm, tăng 170% so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm tới 46% so với quý IV/2025, phản ánh tâm lý thận trọng hơn của người mua.
Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường dao động phổ biến từ 15% - 25%. Miền Bắc duy trì mức cao hơn, khoảng 20% - 25%, trong khi miền Nam giảm nhẹ xuống cùng mức 20% - 25% (giảm 5 điểm phần trăm so với cùng kỳ). Miền Trung ghi nhận tỷ lệ thấp hơn, khoảng 15% - 20%.
Theo các chuyên gia, nguyên nhân chính khiến thanh khoản suy giảm là do lãi suất thả nổi tại nhiều ngân hàng đã lên tới 14 - 16%/năm, tạo áp lực tài chính lớn cho người mua nhà. Giao dịch hiện chủ yếu tập trung ở các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định, trong khi các sản phẩm đầu tư, đặc biệt ở khu vực vùng ven, ghi nhận thanh khoản thấp.
Về giá bán, thị trường ghi nhận xu hướng ổn định trên diện rộng. Sau giai đoạn tăng mạnh trong năm 2025, mặt bằng giá hiện đang đi ngang, chỉ tăng nhẹ ở một số phân khúc, đặc biệt là căn hộ tại các đô thị lớn.
Cụ thể, giá căn hộ sơ cấp tại miền Bắc và miền Nam tăng nhẹ khoảng 1% - 2% theo quý. Tại miền Bắc, giá dao động từ 45 - 170 triệu đồng/m2, trong khi miền Nam phổ biến từ 35 - 150 triệu đồng/m2. Miền Trung và miền Tây giữ xu hướng ổn định, lần lượt trong khoảng 32 - 115 triệu đồng/m2 và 30 - 60 triệu đồng/m2.
Các phân khúc nhà phố, biệt thự, shophouse và đất nền nhìn chung không có nhiều biến động về giá. Nhà phố tại miền Bắc dao động từ 80 - 250 triệu đồng/m2, miền Nam từ 50 - 250 triệu đồng/m2. Biệt thự và shophouse tiếp tục ghi nhận biên độ giá rộng, cao nhất tại miền Nam với biệt thự lên tới 320 triệu đồng/m2 và shophouse khoảng 350 triệu đồng/m2.
Đất nền sau giai đoạn phục hồi trong năm 2025 hiện đã bước vào chu kỳ ổn định, với mức giá phổ biến từ 50 - 100 triệu đồng/m2 tại miền Bắc, 25 - 70 triệu đồng/m2 tại miền Nam, 15 - 80 triệu đồng/m2 tại miền Trung và 12 - 45 triệu đồng/m2 tại miền Tây.
Các chuyên gia từ Dat Xanh Services – FERI nhận định, dù chịu áp lực từ lãi suất cao, giá bán sơ cấp vẫn duy trì ổn định và có xu hướng tăng nhẹ ở một số phân khúc. Nguyên nhân chủ yếu đến từ chi phí đầu vào gia tăng, nguồn cung được kiểm soát chặt chẽ hơn và tính minh bạch pháp lý được cải thiện. Thị trường thứ cấp có điều chỉnh nhẹ tại một số khu vực, nhưng chưa xuất hiện xu hướng giảm sâu trên diện rộng.
