Trong ba tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản nhà ở tại TP.HCM và các khu vực lân cận chứng kiến xu hướng thu hẹp nguồn cung nhưng giá bán vẫn duy trì đà tăng, đặc biệt ở phân khúc căn hộ.
Theo báo cáo của DKRA Việt Nam công bố ngày 10/4, nguồn cung sơ cấp căn hộ giảm khoảng 25% so với quý IV/2025. Dù vậy, TP.HCM vẫn giữ vai trò chủ đạo khi chiếm tới 91% tổng nguồn cung toàn thị trường. Cơ cấu sản phẩm không có nhiều thay đổi, trong đó phân khúc hạng B dẫn đầu với khoảng 41%, tập trung chủ yếu tại Bình Dương và các khu vực giáp ranh, còn căn hộ hạng A tiếp tục chiếm ưu thế tại khu vực nội đô TP.HCM.
Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức tăng trung bình 3 – 5% so với cuối năm 2025, phản ánh áp lực chi phí phát triển dự án. Sự khan hiếm quỹ đất nội đô đang hạn chế nguồn cung nhà thấp tầng, qua đó thúc đẩy xu hướng phát triển căn hộ cao tầng.
Bên cạnh đó, dữ liệu từ Avison Young Việt Nam cho thấy giá căn hộ tại TP.HCM sau sáp nhập đạt khoảng 3.900 USD/m2. Toàn thị trường ghi nhận khoảng 15.000 sản phẩm mở bán, trong đó 35% đến từ các dự án mới, chủ yếu tập trung tại Bình Dương. Sau mỗi đợt mở bán, giá tiếp tục tăng trung bình khoảng 3% theo quý.
Tuy nhiên, thanh khoản thị trường diễn biến không đồng đều. Thị trường sơ cấp có dấu hiệu cải thiện, trong khi thị trường thứ cấp chững lại, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trong bối cảnh lãi suất và các yếu tố kinh tế còn nhiều biến động.
Xét theo khu vực, nguồn cung tiếp tục dịch chuyển. TP.HCM tập trung các dự án cao cấp và hạng sang với sự tham gia của nhiều chủ đầu tư lớn, trong khi Bình Dương bổ sung nguồn cung trung cấp. Bà Rịa – Vũng Tàu ghi nhận thêm nguồn cung từ các dự án ven biển, góp phần đa dạng hóa lựa chọn cho người mua.
Trong năm 2026, thị trường dự kiến đón thêm một số dự án mới như Sunshine Sky City (khoảng 796 căn), Green Tower (1.296 căn) và Maison Grand (1.248 căn), góp phần cải thiện nguồn cung trong thời gian tới.
Theo Savills Việt Nam, phân khúc căn hộ đang chịu tác động rõ rệt từ biến động lãi suất và chính sách tín dụng. Ông Troy Griffiths, Cố vấn cấp cao của đơn vị này nhận định lãi suất tăng đang siết thanh khoản, đồng thời khiến người mua ngày càng thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền.
Thực tế giao dịch cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Nhóm căn hộ vừa túi tiền ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao hơn mặt bằng chung khoảng 10 điểm phần trăm nhờ nhu cầu ở thực ổn định, trong khi phân khúc cao cấp chịu áp lực lớn hơn về thanh khoản.
Ngoài ra, yêu cầu pháp lý đối với các dự án ngày càng chặt chẽ cũng ảnh hưởng đến tiến độ triển khai, khiến nguồn cung ngắn hạn bị hạn chế. Tuy nhiên, yếu tố minh bạch pháp lý được cải thiện lại góp phần củng cố niềm tin của người mua sau giai đoạn thị trường biến động.
Trong bối cảnh nguồn cung chưa cải thiện rõ rệt, giá bán tiếp tục xu hướng tăng và thanh khoản phân hóa, thị trường căn hộ TP.HCM được dự báo sẽ vận động theo hướng thận trọng trong các quý tiếp theo. Dù vậy, nhu cầu ở thực, đặc biệt tại khu vực đô thị, vẫn là lực đỡ quan trọng giúp duy trì nhịp giao dịch.
Theo dự báo của DKRA Group, trong quý II/2026, nguồn cung căn hộ mới có thể dao động từ 5.000 –7.000 căn. Các chủ đầu tư sẽ thận trọng hơn trong kế hoạch mở bán khi “room” tín dụng còn hạn chế, lãi suất ở mức cao và bối cảnh kinh tế thế giới tiếp tục tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Mặt bằng giá sơ cấp được dự báo tiếp tục chịu áp lực tăng do chi phí đầu vào, trong khi thanh khoản sẽ tập trung vào các dự án thuộc đại đô thị quy mô lớn, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Điều này đồng nghĩa với việc người mua ngày càng cân nhắc kỹ lưỡng hơn trước khi đưa ra quyết định.
