Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc – Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, sau hơn ba thập kỷ kể từ khi Luật Đất đai 1993 đặt nền móng cho thị trường bất động sản, hai đô thị lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM đang bước qua một giai đoạn chuyển tiếp quan trọng. Thị trường thời gian qua không chỉ ghi nhận sự phục hồi sau giai đoạn trầm lắng, mà còn cho thấy những thay đổi mang tính cấu trúc, phản ánh sự dịch chuyển sang một chu kỳ phát triển mới.
Thực tế tại Hà Nội và TP.HCM cho thấy, áp lực lên khu vực lõi ngày càng lớn, trong khi các khu vực mới dù có quỹ đất rộng vẫn chưa thực sự trở thành những trung tâm thay thế. Nguyên nhân không chỉ nằm ở nguồn cung, mà ở việc thiếu một cấu trúc đô thị hoàn chỉnh – đặc biệt là hạ tầng kết nối và hệ sinh thái sống đi kèm.
Trong bối cảnh đó, hạ tầng không còn là yếu tố “đi sau” để hỗ trợ thị trường, mà đang trở thành điều kiện tiên quyết để hình thành giá trị. Một khu vực chỉ có nhà ở nhưng thiếu kết nối giao thông hiệu quả sẽ khó thu hút cư dân về ở thực, càng khó tạo ra dòng tiền bền vững. Ngược lại, những nơi có hạ tầng đồng bộ thường nhanh chóng hình thành lực hút dân cư, kéo theo thương mại, dịch vụ và giá trị bất động sản tăng trưởng theo thời gian.
Các điển cứu quốc tế và trong nước đã cho thấy rõ điều này. Tại Tùng Giang (Thượng Hải), hạ tầng chỉ phát huy hiệu quả khi đi cùng với việc làm, đại học và hệ sinh thái đổi mới sáng tạo. Tại Phú Mỹ Hưng, sự thành công không đến từ vị trí ban đầu mà từ quy hoạch có kỷ luật và hệ thống hạ tầng – tiện ích được triển khai đồng bộ. Hay như Ecopark, giá trị không nằm ở tốc độ phát triển, mà ở chất lượng sống và trải nghiệm được xây dựng trên nền tảng hạ tầng và không gian xanh.
Điểm chung của các mô hình này là giá trị bất động sản không phải điểm khởi đầu, mà là hệ quả của một cấu trúc đô thị đúng đắn, trong đó hạ tầng đóng vai trò khung xương.
Tại Hà Nội, câu chuyện phát triển hiện nay không còn là mở rộng thêm bao nhiêu dự án, mà là làm sao để các khu vực ngoài trung tâm trở thành nơi đáng sống. Người dân không dịch chuyển chỉ vì giá thấp hơn, mà vì một trải nghiệm sống tốt hơn – nơi có kết nối thuận tiện, môi trường sống chất lượng và hệ thống dịch vụ đầy đủ. Điều đó đồng nghĩa với việc hạ tầng giao thông, trường học, y tế và không gian công cộng phải được quy hoạch như những cấu phần cốt lõi ngay từ đầu, thay vì bổ sung sau.
Trong khi đó, TP.HCM đang bước vào giai đoạn mở rộng không gian đô thị gắn với các trục hạ tầng lớn. Các tuyến metro, vành đai và kết nối vùng không chỉ giải bài toán giao thông, mà còn định hình lại bản đồ phát triển đô thị. Tuy nhiên, mở rộng không đồng nghĩa với hình thành trung tâm mới. Một khu vực dù được kết nối tốt nhưng nếu thiếu việc làm, thương mại và dịch vụ vẫn sẽ phụ thuộc vào khu lõi.
Vì vậy, hạ tầng trong giai đoạn này cần được nhìn nhận rộng hơn, không chỉ là giao thông mà là toàn bộ hệ thống hỗ trợ đời sống và kinh tế đô thị. Hạ tầng phải đi trước một bước, nhưng đồng thời phải đi cùng với quy hoạch chức năng – nơi việc làm, giáo dục, y tế và tiện ích được tích hợp để tạo thành một hệ sinh thái hoàn chỉnh.
Từ thực tiễn phát triển, có thể thấy rõ năm nguyên tắc quan trọng cho thị trường bất động sản trong chu kỳ mới. Thứ nhất là tầm nhìn chiến lược, xác định rõ vai trò của từng khu vực trong tổng thể đô thị. Thứ hai là kết nối, coi hạ tầng là điều kiện tiên quyết cho dịch chuyển dân cư và dòng vốn. Thứ ba là cấu trúc cộng đồng cân bằng, tránh tình trạng một khu đô thị chỉ phục vụ một nhóm đối tượng. Thứ tư là hệ sinh thái sống đầy đủ, nơi các tiện ích thiết yếu được quy hoạch đồng bộ. Và cuối cùng là phân kỳ phát triển có kỷ luật, đảm bảo tiến trình đô thị hóa diễn ra bền vững.
Ở góc độ thị trường, điều này cũng lý giải vì sao dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển về các khu vực có định hướng hạ tầng rõ ràng. Nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn, ưu tiên những nơi có khả năng hình thành giá trị thực thay vì chạy theo sóng ngắn hạn.
Có thể nói, thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM đang bước vào giai đoạn “chọn lọc” – nơi không phải khu vực nào cũng tăng trưởng, mà chỉ những nơi hội tụ đủ điều kiện về hạ tầng, quy hoạch và hệ sinh thái mới có thể trở thành cực tăng trưởng thực sự.
Trong chu kỳ mới, hạ tầng không chỉ mở đường cho phát triển, mà còn quyết định mức độ thành công của từng khu đô thị. Và với hai đô thị lớn nhất cả nước, tương lai sẽ không còn được đo bằng số lượng dự án, mà bằng chất lượng của những cấu trúc đô thị được hình thành – nơi hạ tầng đóng vai trò dẫn dắt toàn bộ cuộc chơi.
