Báo cáo “Triển vọng thị trường bất động sản dân cư giai đoạn 2026 - 2027” của VPBankS nhận định, tín dụng tiếp tục là yếu tố then chốt chi phối diễn biến thị trường nhà ở. Tuy nhiên, định hướng điều hành hiện nay đang nghiêng về kiểm soát chặt chẽ nhằm hạn chế rủi ro và từng bước hạ nhiệt mặt bằng giá sau giai đoạn tăng nóng.
Ngay từ đầu năm 2026, Ngân hàng Nhà nước đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống ở mức khoảng 15%. Đáng chú ý, cơ quan quản lý yêu cầu dư nợ bất động sản tại từng tổ chức tín dụng không vượt quá tốc độ tăng trưởng chung của nền kinh tế, qua đó siết lại dòng vốn vào lĩnh vực này.
Cùng với đó, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã có dấu hiệu tăng trở lại. Theo VPBankS, lãi suất cố định trong kỳ đầu phổ biến ở mức 9,2 - 10,5%/năm, tăng khoảng 0,5 - 1,5 điểm phần trăm so với cuối năm trước. Lãi suất thả nổi cũng leo lên 12 - 13,5%/năm, tiệm cận vùng đỉnh từng ghi nhận trong năm 2022.
Chi phí vốn gia tăng đang tạo áp lực trực tiếp lên người mua nhà, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao hoặc nhà đầu tư theo chiến lược “lướt sóng”. Dữ liệu của VPBankS cho thấy, đến cuối năm 2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 4,7 triệu tỷ đồng, chiếm 25,5% tổng dư nợ toàn nền kinh tế - cao hơn đáng kể so với mức 21 - 22% của các giai đoạn trước.
Theo giới phân tích, tỷ trọng tín dụng lớn phản ánh mức độ phụ thuộc ngày càng cao của thị trường vào nguồn vốn ngân hàng. Vì vậy, bất kỳ thay đổi nào về chính sách tín dụng, lãi suất hay hạn mức cho vay đều có thể tác động nhanh đến thanh khoản và mặt bằng giá.
Trong bối cảnh lãi suất tăng và điều kiện vay vốn khắt khe hơn, thanh khoản thị trường - đặc biệt ở phân khúc thứ cấp - đang chịu ảnh hưởng rõ rệt. Áp lực tài chính buộc một bộ phận nhà đầu tư phải hạ kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí giảm giá để thoát hàng.
VPBankS ghi nhận hiện tượng giảm giá cục bộ đã xuất hiện tại một số dự án ngoài khu vực trung tâm, chủ yếu ở vùng ven Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, đây chưa phải xu hướng đại diện cho toàn thị trường mà chỉ tập trung ở những khu vực từng tăng nóng hoặc có thanh khoản yếu.
Diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh. Những sản phẩm có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và hạ tầng kết nối thuận lợi vẫn giữ giá ổn định, trong khi các khu vực xa trung tâm, nguồn cung lớn hoặc phụ thuộc vào đầu cơ có thể chịu áp lực điều chỉnh.
Ở chiều ngược lại, nguồn cung đang phát đi tín hiệu tích cực. Đến cuối năm 2025, cả nước có khoảng 1.114 dự án bất động sản đang triển khai với quy mô hơn 529.000 căn, tăng đáng kể so với năm trước. Dù vậy, tỷ lệ hoàn thành trên tổng số căn đủ điều kiện mở bán mới đạt khoảng 27%, cho thấy tiến độ thực tế vẫn còn chậm.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ áp lực chi phí đầu vào gia tăng, bao gồm giá vật liệu xây dựng, chi phí tài chính và nghĩa vụ đất đai sau khi nhiều địa phương điều chỉnh bảng giá đất. Ngoài ra, nhiều dự án tồn đọng từ các năm trước vẫn phải gánh chi phí vốn lớn do kéo dài thời gian triển khai.
Trong bối cảnh đó, giá bất động sản được nhận định khó giảm sâu trên diện rộng, khi vẫn được “neo” bởi chi phí phát triển dự án cao, quỹ đất sạch hạn chế và nguồn cung mới tại các đô thị lớn chưa dồi dào.
VPBankS dự báo, thời gian tới nguồn cung sẽ tiếp tục mở rộng tại hai thị trường trọng điểm là Hà Nội và TP.HCM, đồng thời lan tỏa sang các tỉnh lân cận. Tại Hà Nội, nhiều dự án căn hộ mới dự kiến mở bán với mức giá phổ biến từ 70 - 100 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các địa phương vệ tinh như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng và nhiều tỉnh thành khác đang xuất hiện thêm các dự án quy mô lớn, đa dạng loại hình.
Ở phía Nam, TP.HCM vẫn giữ vai trò đầu tàu nguồn cung, dù mặt bằng giá ở mức cao, phản ánh kỳ vọng của chủ đầu tư vào triển vọng phục hồi kinh tế, hạ tầng và tiềm năng dài hạn.
Tổng thể, VPBankS cho rằng thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ điều chỉnh theo hướng lành mạnh và bền vững hơn. Giai đoạn 2026 - 2027 sẽ là thời kỳ sàng lọc mạnh mẽ, khi dòng tiền ưu tiên các sản phẩm có giá trị thực, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác ổn định, thay vì đầu cơ ngắn hạn như trước.
