Theo báo cáo thị trường quý I/2026 của BHS Property, thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào giai đoạn “nén cung” rõ rệt, khi nguồn hàng suy giảm mạnh nhưng nhu cầu thực vẫn hiện hữu.
Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung sơ cấp toàn thị trường chỉ đạt khoảng 4.300 căn, giảm tới 65% so với quý trước và giảm 23% so với cùng kỳ năm 2025. Đây là mức sụt giảm hiếm thấy trong nhiều năm, phản ánh tình trạng thiếu hụt nguồn hàng sau giai đoạn bung cung ngắn ngủi trước đó.
Thanh khoản cũng ghi nhận xu hướng đi xuống khi toàn thị trường chỉ có hơn 3.300 giao dịch thành công, giảm gần 68% theo quý. Dù vậy, tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì ở mức khoảng 78% - một con số tương đối tích cực trong bối cảnh thị trường chung suy yếu.
Theo BHS Property, điều này cho thấy nhu cầu mua nhà chưa biến mất, nhưng thị trường đang thiếu sản phẩm phù hợp để hấp thụ. Nói cách khác, đây là giai đoạn thiếu cung hơn là suy giảm cầu.
Trong quý I, nguồn cung mới gần như “đếm trên đầu ngón tay” khi chỉ có 3 dự án hoặc phân khu được mở bán, cung cấp khoảng 1.500 căn hộ. Sự khan hiếm này khiến lựa chọn của người mua ngày càng thu hẹp, đặc biệt với nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.
Đáng chú ý, cơ cấu sản phẩm tiếp tục mất cân đối khi căn hộ hạng A chiếm khoảng 50% tổng nguồn cung, trong khi căn hộ hạng sang chiếm thêm 23%. Phân khúc nhà ở vừa túi tiền gần như vắng bóng tại khu vực nội đô, chỉ xuất hiện rải rác ở các khu giáp ranh với mức giá dưới 45 triệu đồng/m2.
Sự lệch pha này khiến người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận thị trường, đồng thời tiềm ẩn nguy cơ “đóng băng cục bộ” ở nhóm sản phẩm cao cấp nếu thanh khoản tiếp tục suy yếu.
Về giá bán, thị trường căn hộ TP.HCM sau giai đoạn điều chỉnh từ nửa cuối năm 2025 hiện chủ yếu đi ngang. Một số khu vực trung tâm vẫn duy trì mức giá rất cao, lên tới hơn 278 triệu đồng/m2.
Nghịch lý “thanh khoản giảm nhưng giá chưa giảm sâu” cho thấy chủ đầu tư chưa chịu áp lực lớn về dòng tiền. Nguyên nhân chủ yếu đến từ chi phí phát triển dự án tăng cao, quỹ đất khan hiếm và kỳ vọng thị trường sẽ phục hồi khi các chính sách pháp lý và tín dụng dần phát huy hiệu quả.
Trái ngược với phân khúc căn hộ, nhà thấp tầng tại TP.HCM lại ghi nhận diễn biến tích cực trong quý đầu năm.
Nguồn cung sơ cấp đạt hơn 5.000 sản phẩm, tăng 24% so với quý trước và gấp 13 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng tiêu thụ cũng tăng mạnh với hơn 3.500 giao dịch thành công, tương ứng tỷ lệ hấp thụ gần 71%.
Động lực tăng trưởng đến từ các đại dự án quy mô lớn, đặc biệt tại khu vực Cần Giờ và các đô thị mới ở cửa ngõ thành phố. Những sản phẩm thấp tầng xây sẵn, pháp lý rõ ràng, sở hữu lâu dài đang trở thành lựa chọn ưu tiên trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động.
Theo các chuyên gia, tâm lý “ăn chắc mặc bền” đang quay trở lại. Khi căn hộ thiếu nguồn cung vừa túi tiền và thanh khoản chậm ở phân khúc cao cấp, bất động sản gắn liền với đất tiếp tục được xem là kênh giữ tài sản an toàn hơn.
Về mặt bằng giá, nhà thấp tầng tại TP.HCM hiện dao động từ 125-385 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Trong khi đó, các thị trường lân cận như Bình Dương cũ ghi nhận mức giá “mềm” hơn, khoảng 90-250 triệu đồng/m2.
Khoảng chênh lệch này giúp các đô thị vệ tinh tiếp tục thu hút nhà đầu tư có ngân sách vừa phải, đồng thời mở rộng lựa chọn cho người mua có xu hướng dịch chuyển ra vùng ven để tìm kiếm không gian sống tốt hơn.
