Báo cáo quý I/2026 của Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy cả ba phân khúc gồm đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn (RBF) và nhà kho xây sẵn (RBW) đều duy trì nền tảng ổn định, trong bối cảnh hạ tầng liên vùng được thúc đẩy mạnh và nhu cầu thuê tiếp tục tăng từ các doanh nghiệp sản xuất xuất khẩu.
Bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp & Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, thị trường phía Nam đang bước vào “giai đoạn trưởng thành mới”, khi nhu cầu không còn dàn trải mà tập trung vào các ngành có giá trị gia tăng cao, đồng thời khách thuê ngày càng ưu tiên những khu công nghiệp có hạ tầng tốt, vị trí chiến lược và đáp ứng tiêu chuẩn phát triển bền vững.
Theo báo cáo quý I/2026 của Cushman & Wakefield Việt Nam, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tại Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam hiện đạt khoảng 36.400 ha, tăng 8,6% so với cùng kỳ năm trước nhưng không có thêm dự án mới trong quý đầu năm.
Trong đó, TP.HCM tiếp tục dẫn đầu với khoảng 45% tổng nguồn cung, tiếp theo là Đồng Nai chiếm 33% và Tây Ninh chiếm 22%.
Dù nguồn cung duy trì ở mức lớn, tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường vẫn đạt 74,8%, tăng 0,3 điểm phần trăm so với quý trước. Đặc biệt, diện tích hấp thụ thuần đạt khoảng 127 ha, tăng mạnh 182% theo quý và 59% theo năm, cho thấy nhu cầu thuê đất công nghiệp vẫn duy trì tích cực.
TP.HCM tiếp tục là thị trường có tỷ lệ lấp đầy cao nhất với 84,8%, nhờ nhu cầu lớn từ các ngành công nghiệp giá trị gia tăng cao như điện tử, cơ khí chính xác và công nghiệp hỗ trợ. Trong khi đó, Tây Ninh ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tăng lên 59%, cải thiện 1 điểm phần trăm so với quý trước nhờ lợi thế quỹ đất lớn và chi phí cạnh tranh.
Giá thuê đất khu công nghiệp toàn vùng hiện đạt trung bình 186,6 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 0,9% theo quý và 1,7% theo năm. Riêng TP.HCM ghi nhận mức tăng mạnh nhất khi giá thuê đạt 184,2 USD/m2, tăng 6,7% so với cùng kỳ năm ngoái.
Ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF), nguồn cung toàn vùng đạt khoảng 6,8 triệu m2 diện tích cho thuê thuần, tăng thêm gần 192.000 m2 trong quý, chủ yếu đến từ TP.HCM và Đồng Nai.
Tuy nhiên, lượng nguồn cung mới nhanh chóng được hấp thụ khi diện tích thuê thuần đạt hơn 170.000 m2 trong quý I/2026. Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu thị trường với tỷ lệ lấp đầy lên tới 94,8%, trong khi nhiều cụm công nghiệp tại Bình Dương cũ và Đồng Nai đã đạt mức lấp đầy 100%.
Giá thuê nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 4,9 USD/m2/tháng, tăng nhẹ so với cuối năm 2025. Theo Cushman & Wakefield, nhu cầu thuê chủ yếu đến từ các doanh nghiệp sản xuất xuất khẩu, đặc biệt là nhóm ngành cơ khí chính xác, linh kiện công nghiệp và công nghệ cao.
Trong khi đó, phân khúc nhà kho xây sẵn (RBW) tiếp tục hưởng lợi mạnh từ logistics và thương mại điện tử. Tổng nguồn cung toàn vùng duy trì khoảng 6,6 triệu m2 do không có thêm dự án mới trong quý, nhưng tỷ lệ lấp đầy vẫn tăng lên 91,7%, cao hơn 11,7 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.
Đáng chú ý, TP.HCM gần như kín chỗ với tỷ lệ lấp đầy đạt 99%, tăng nhẹ 0,1 điểm phần trăm theo quý. Đồng Nai đạt 88,4%, còn Tây Ninh tăng mạnh lên 81,7%.
Giá thuê kho xây sẵn duy trì ở mức khoảng 4,6 USD/m2/tháng, tăng 4,8% theo năm. Theo đơn vị nghiên cứu, nhu cầu thuê hiện tập trung vào các kho có vị trí gần TP.HCM nhằm phục vụ phân phối chặng cuối, trong khi các doanh nghiệp logistics ngày càng ưu tiên kho đạt chuẩn quốc tế, tích hợp tự động hóa và tiêu chuẩn ESG.
Trong giai đoạn 2026-2029, khu vực phía Nam dự kiến bổ sung thêm khoảng 5.347 ha đất khu công nghiệp, gần 944.000 m2 nhà xưởng xây sẵn và khoảng 661.000 m2 nhà kho xây sẵn mới.
Giới phân tích đánh giá các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức – Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, sân bay Long Thành và cụm cảng Cái Mép – Thị Vải sẽ tiếp tục là động lực thúc đẩy nhu cầu thuê công nghiệp và logistics tại khu vực phía Nam trong những năm tới.
