Thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM bước vào năm 2026 với những tín hiệu khởi sắc rõ rệt khi nguồn cung mới bật tăng mạnh, cơ cấu sản phẩm đa dạng hơn và nhu cầu mua ở thực tiếp tục duy trì tích cực. Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường đang cho thấy sức bật mới nhờ hạ tầng và sự điều chỉnh chiến lược phát triển nguồn cung.
Theo báo cáo quý I/2026 của CBRE Việt Nam, toàn thị trường ghi nhận 3.840 căn hộ và 231 căn nhà liền thổ được mở bán mới, tăng tới 93% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là dù nguồn cung tăng mạnh, giá căn hộ vẫn neo ở mức cao.
Cụ thể, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM hiện trung bình khoảng 71 triệu đồng/m2, tăng 11% so với cùng kỳ năm trước. Đây vẫn là ngưỡng giá cao so với khả năng chi trả của phần lớn người mua nhà, đặc biệt tại khu vực trung tâm. Dù vậy, việc giá chỉ tăng ở mức hai chữ số thấp cho thấy thị trường đã qua giai đoạn “leo thang” nhanh và đang dần ổn định.
Ở chiều tích cực, cơ cấu giá đang có sự điều chỉnh. Sau khi điều chỉnh địa giới hành chính, hơn 42% nguồn cung căn hộ mới có mức giá dưới 60 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy thị trường không còn quá lệ thuộc vào phân khúc cao cấp, mà bắt đầu mở rộng sang nhóm sản phẩm có mức giá dễ tiếp cận hơn, phù hợp với nhu cầu ở thực.
Nguồn cung tiếp tục tập trung lớn tại khu vực TP.HCM cũ, chiếm gần 40% tổng lượng mở bán. Trong khi đó, các đô thị vệ tinh như Bình Dương cũ đang góp phần “hạ nhiệt” mặt bằng giá chung, khi nhiều dự án tại đây có mức giá theo m2 thấp hơn đáng kể so với khu vực lõi đô thị.
Tính đến hết quý I/2026, TP.HCM cũ đã có hơn 354.000 căn hộ, với tỷ lệ tồn kho chỉ khoảng 2,6%. Nguồn cung hạn chế, đặc biệt ở các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiếp tục là yếu tố quan trọng giữ giá ở mức cao theo từng m2, nhất là tại khu trung tâm và cận trung tâm.
Trong bối cảnh đó, việc đẩy mạnh hạ tầng như tuyến Metro số 2 Bến Thành - Tham Lương, cùng các dự án cầu Cần Giờ và cầu Phú Mỹ 2 đang mở ra dư địa giãn dân, qua đó góp phần điều tiết lại mặt bằng giá bất động sản trong dài hạn.
Ở phân khúc nhà liền thổ, nguồn cung dự kiến đạt khoảng 5.500 sản phẩm trong năm 2026. Đây là phân khúc có mức giá tuyệt đối cao, nhưng tính theo m2 tại khu vực vùng ven vẫn “dễ thở” hơn so với nội đô, nhờ quỹ đất dồi dào.
Nhìn chung, thị trường nhà ở TP.HCM năm 2026 đang thiết lập một mặt bằng giá mới: giá vẫn cao, đặc biệt ở mức trung bình 71 triệu đồng/m2, nhưng đã bước vào giai đoạn tăng chậm và ổn định hơn. Điều này tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững, đồng thời mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người mua có nhu cầu thực.
