Giá bất động sản tăng mạnh, thị trường phân hóa rõ giữa các đô thị
Trong báo cáo mới đây của tổ chức xếp hạng tín nhiệm S&I Ratings cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2025 chứng kiến sự gia tăng mạnh về giá bán, chủ yếu do nguồn cung mới chưa kịp cải thiện sau giai đoạn dài vướng mắc về pháp lý và quy hoạch. Theo các báo cáo thị trường, giá bất động sản trên cả nước đã tăng hơn 30% so với năm trước, trong khi nhiều phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ tại các đô thị lớn, đã vượt quá khả năng chi trả của nhóm người mua ở thực.
Một trong những nguyên nhân khiến nguồn cung khan hiếm là việc hàng loạt dự án bị đình trệ trong nhiều năm do các vướng mắc pháp lý. Ước tính có khoảng 3.000 dự án bất động sản trên cả nước từng rơi vào tình trạng chậm triển khai với tổng diện tích khoảng 34.351 ha và tổng mức đầu tư gần 745.360 tỷ đồng. Tuy nhiên, các thay đổi trong chính sách pháp lý gần đây, đặc biệt liên quan đến giải phóng mặt bằng và bồi thường đất đai, được kỳ vọng sẽ giúp nhiều dự án đủ điều kiện triển khai trở lại.
Những quy định mới cho phép các nhà đầu tư có thể đàm phán trực tiếp với người dân về chi phí bồi thường khi đã nhận chuyển nhượng từ 75% diện tích đất trở lên và có ít nhất 75% người sử dụng đất trong khu vực dự án đồng thuận. Cơ chế này giúp tháo gỡ một phần nút thắt kéo dài nhiều năm trong quá trình phát triển dự án, dù chi phí bồi thường có thể tăng thêm khoảng 1,5 – 2 lần so với trước đây.
Bên cạnh đó, một số cải cách khác cũng được kỳ vọng sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường, như việc dự kiến từ tháng 3/2026 mỗi bất động sản sẽ được gắn một mã định danh riêng, tích hợp đầy đủ thông tin pháp lý, lịch sử giao dịch và nghĩa vụ tài chính. Đây được xem là bước tiến quan trọng giúp nâng cao khả năng quản lý thị trường cũng như kiểm soát giá bất động sản trong dài hạn.
Tại Hà Nội, thị trường căn hộ tiếp tục duy trì sức nóng khi nguồn cung mới trong năm 2025 đạt gần 36.000 sản phẩm, tăng 16% so với năm trước và là mức cao nhất trong vòng 5 năm. Tỷ lệ hấp thụ vẫn ở mức rất cao, với khoảng 34.760 căn hộ được giao dịch trong năm. Giá căn hộ trung bình trên thị trường thứ cấp đạt khoảng 62 triệu đồng/m2, tăng 24% so với cùng kỳ.
Trong khi đó, giá bán sơ cấp căn hộ trong quý IV/2025 đạt khoảng 78 triệu đồng/m2. Phân khúc căn hộ có giá dưới 60 triệu đồng/m2 ngày càng khan hiếm, cho thấy mặt bằng giá đang dịch chuyển lên các phân khúc cao hơn.
Tại TP.HCM, thị trường cũng ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực. Trong năm 2025, tổng nguồn cung căn hộ đạt khoảng 24.443 sản phẩm, trong khi nguồn cung nhà thấp tầng khoảng 5.513 căn. Giá bán sơ cấp tại khu vực trung tâm phổ biến từ 120 – 140 triệu đồng/m2, trong khi mức giá trung bình toàn thị trường khoảng 92 triệu đồng/m2. Trên thị trường thứ cấp, giá phổ biến dao động từ 50 – 65 triệu đồng/m2 do phần lớn giao dịch diễn ra tại các khu vực vùng ven.
Hạ tầng và các đại dự án mở ra nguồn cung mới cho thị trường
Bên cạnh các yếu tố về pháp lý, việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông đang trở thành động lực quan trọng thúc đẩy sự mở rộng không gian đô thị và tái cấu trúc thị trường bất động sản. Trong giai đoạn 2026 – 2027, Chính phủ định hướng tăng mạnh chi tiêu cho hạ tầng nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, trong bối cảnh dư địa tài khóa vẫn còn lớn khi nợ công của Việt Nam vẫn dưới 40% GDP.
Tại Hà Nội, các dự án hạ tầng như Vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục, Vành đai 2,5 hay kế hoạch mở rộng trục Lê Duẩn - Giải Phóng - Quốc lộ 1A đang được thúc đẩy triển khai. Những tuyến giao thông này được kỳ vọng sẽ cải thiện khả năng kết nối và mở rộng không gian phát triển đô thị ra các khu vực mới.
Tại TP.HCM, các dự án lớn như tuyến đường sắt Bến Thành - Cần Giờ hay tuyến Vành đai 3 cũng đang được nghiên cứu và triển khai, góp phần dịch chuyển nhu cầu nhà ở ra khỏi khu vực trung tâm – nơi quỹ đất ngày càng hạn chế và giá bất động sản đã ở mức cao.
Song song với việc đầu tư hạ tầng, nhiều dự án bất động sản quy mô lớn đang được chuẩn bị triển khai trên cả nước. Trong đó có thể kể đến Khu đô thị phức hợp Hạ Long Xanh với diện tích khoảng 4.119 ha; Dự án nghỉ dưỡng sinh thái Làng Vân rộng khoảng 512 ha; Khu đô thị Cam Ranh với quy mô khoảng 1.254 ha; hay Vinhomes Green Paradise Cần Giờ với diện tích khoảng 2.870 ha.
Ngoài ra, một số dự án đô thị quy mô lớn khác cũng đã được chấp thuận chủ trương đầu tư như Khu đô thị phức hợp sinh thái Phú Thọ với diện tích khoảng 1.625 ha và Khu đô thị Đông Nam Dung Quất với tổng diện tích gần 2.700 ha. Những dự án này được kỳ vọng sẽ bổ sung nguồn cung đáng kể cho thị trường trong giai đoạn tới.
Tuy nhiên, thị trường cũng đang phải đối mặt với một số thách thức về tài chính. Lãi suất vay mua nhà sau giai đoạn ưu đãi đã tăng lên khoảng 11 – 12%, khiến chi phí vay vốn của người mua nhà tăng đáng kể. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản, định hướng tỷ trọng khoảng 25% tổng dư nợ nhằm hạn chế rủi ro hệ thống.
Trong bối cảnh đó, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn thanh lọc và tái cấu trúc. Những doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt và quỹ đất lớn sẽ có lợi thế trong việc triển khai các dự án quy mô lớn, trong khi các chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao có thể đối mặt với nhiều áp lực hơn trong giai đoạn tới.
