Thị trường bất động sản TP.HCM đang ghi nhận những tín hiệu chuyển biến rõ nét cả về chính sách lẫn nguồn cung, sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Tuy nhiên, quá trình phục hồi không đồng đều khi cấu trúc sản phẩm vẫn tồn tại nhiều bất cập.
Theo báo cáo thị trường bất động sản năm 2025 và 2 tháng đầu năm 2026 của Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng TP.HCM, được ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh chia sẻ tại hội nghị họp mặt đầu năm của HoREA, năm 2025 cả nước đã hoàn thành 102.633 căn nhà ở xã hội, vượt kế hoạch đề ra. Lũy kế đến cuối tháng 2/2026, tổng số dự án nhà ở xã hội đạt 737 dự án với hơn 701.000 căn hộ, tương đương 70,1% mục tiêu 1 triệu căn giai đoạn 2021–2030.
Tại TP.HCM, năm 2025 được xem là năm bản lề khi hoàn thành 14 dự án với 13.040 căn hộ, đạt 100% kế hoạch. Bước sang năm 2026, thành phố tiếp tục khởi công thêm 2 dự án với 2.656 căn, đồng thời duy trì 11 dự án đang triển khai với khoảng 9.700 căn hộ.
Dù nguồn cung nhà ở xã hội đang được cải thiện, thực tế cho thấy thị trường vẫn chịu áp lực cầu rất lớn. Một dự án quy mô 750 căn có thể thu hút hơn 12.000 hồ sơ đăng ký, cho thấy nhu cầu nhà ở giá thấp tại đô thị đặc biệt vẫn ở mức rất cao.
Tuy nhiên, quá trình phát triển phân khúc này vẫn gặp nhiều điểm nghẽn. Chủ đầu tư chưa tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi, trong khi người mua phải chịu lãi suất khoảng 5,4%/năm. Bên cạnh đó, việc bỏ tiêu chí cư trú khiến lượng hồ sơ đăng ký tăng đột biến, gây khó khăn trong xét duyệt và phân bổ.
Ngoài ra, cơ chế lựa chọn người mua chưa có ưu tiên rõ ràng, khiến nhiều người có nhu cầu thực vẫn phải “xếp hàng” hoặc phụ thuộc vào yếu tố may rủi. Điều này cho thấy, dù nguồn cung tăng, nhưng hiệu quả tiếp cận của người dân vẫn còn hạn chế.
Một điểm sáng đáng chú ý là việc TP.HCM đẩy mạnh tháo gỡ pháp lý và mở rộng quỹ đất phát triển dự án. Theo đó, thành phố đang triển khai thí điểm các dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội. Tính đến đầu tháng 2/2026, TP.HCM đã thông qua 182 khu đất với tổng diện tích khoảng 1.420 ha. Nếu tính thêm 241 khu đất tại Bình Dương (cũ), tổng quỹ đất lên tới 423 khu với khoảng 5.320 ha.
Đây được xem là “nguồn lực lớn” để gia tăng nguồn cung trong các năm tới. Tuy nhiên, vấn đề cốt lõi không chỉ là số lượng mà nằm ở cơ cấu sản phẩm.
Trong nhiều năm qua, thị trường TP.HCM gần như vắng bóng nhà ở thương mại giá phù hợp - loại căn hộ 1 - 2 phòng ngủ, diện tích 50 - 70 m2, giá 2 - 5 tỷ đồng. Năm 2020, phân khúc này chỉ chiếm khoảng 1% nguồn cung và gần như biến mất từ năm 2021 đến giữa 2025.
Thay vào đó, nhà ở cao cấp chiếm trên 70% nguồn cung, thậm chí gần như toàn bộ thị trường giai đoạn 2024 - 2025. Điều này khiến thị trường rơi vào tình trạng “lệch pha”, không đáp ứng nhu cầu thực của người dân.
Dù một số doanh nghiệp như Nam Long Group đã phát triển dòng sản phẩm vừa túi tiền với khoảng 6.000 căn trong hơn 20 năm, nhưng quy mô vẫn quá nhỏ so với nhu cầu.
Trước thực trạng trên, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường cho biết, TP.HCM đang tập trung hoàn thiện quy hoạch tổng thể và kế hoạch phát triển để làm nền tảng triển khai các dự án nhà ở. Thành phố sẽ tiếp tục rà soát, điều chỉnh thủ tục, đẩy mạnh cơ chế đặc thù và cải cách hành chính nhằm tháo gỡ điểm nghẽn, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp.
Đồng thời, thành phố cũng định hướng phát triển đồng bộ hạ tầng, minh bạch hóa thông tin và hoàn thiện thể chế theo hướng ổn định, hạn chế điều chỉnh nhiều lần. Việc lắng nghe ý kiến từ doanh nghiệp và hiệp hội sẽ tiếp tục được đẩy mạnh nhằm xây dựng chính sách sát thực tiễn hơn.
Có thể thấy, thị trường bất động sản TP.HCM đang đứng trước cơ hội tái cấu trúc mạnh mẽ khi cả nhà ở xã hội và quỹ đất phát triển nhà ở thương mại đều được thúc đẩy. Tuy nhiên, để thị trường phục hồi bền vững, yếu tố then chốt vẫn là phát triển được phân khúc nhà ở vừa túi tiền - “mảnh ghép” còn thiếu để cân bằng cung - cầu và phục vụ đúng nhu cầu của đại đa số người dân.
