Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa gửi kiến nghị tới Chính phủ và Bộ Xây dựng liên quan dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Từ góc nhìn thị trường, tổ chức này cho rằng cần thiết kế cơ chế đủ hấp dẫn để khuyến khích doanh nghiệp tham gia, qua đó bổ sung nguồn cung cho phân khúc nhà ở đang thiếu hụt tại các đô thị lớn.
Theo đề xuất trong dự thảo, các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp - với mức giá dự kiến khoảng 2-5 tỷ đồng mỗi căn - sẽ được áp dụng một số cơ chế ưu đãi. Tuy nhiên, quy định khống chế lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư đang gây nhiều tranh luận trong giới phát triển bất động sản.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng bản chất của loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn là nhà ở thương mại. Vì vậy, việc Nhà nước áp trần lợi nhuận mang tính hành chính sẽ khó tạo động lực cho doanh nghiệp tham gia phát triển dự án.
Theo phân tích của hiệp hội, các doanh nghiệp có năng lực tài chính mạnh, chi phí vốn thấp và khả năng quản trị dự án hiệu quả hoàn toàn có thể tối ưu chi phí xây dựng để đạt mức lợi nhuận cao hơn 15%. Nếu áp trần lợi nhuận, nhóm doanh nghiệp có năng lực triển khai tốt nhất lại có thể ít mặn mà với phân khúc này.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang tái cơ cấu mạnh sau giai đoạn khó khăn 2022 - 2024, nhiều chủ đầu tư hiện ưu tiên các dự án trung cấp và cao cấp để đảm bảo biên lợi nhuận. Do đó, nếu chính sách không đủ hấp dẫn, phân khúc nhà ở giá phù hợp có nguy cơ tiếp tục thiếu nguồn cung.
Thực tế nhiều năm qua cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam rơi vào tình trạng “lệch pha” cung - cầu, khi phần lớn dự án mới tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu ở thực chủ yếu nằm ở nhóm khách hàng thu nhập trung bình.
Ngoài vấn đề lợi nhuận, HoREA cho rằng điểm nghẽn lớn nhất hiện nay của thị trường là dòng vốn. Hiệp hội đề xuất xây dựng cơ chế tín dụng thương mại trung và dài hạn với lãi suất khoảng 6 - 7%/năm cho các dự án nhà ở giá phù hợp.
Theo đề xuất, thời hạn vay khoảng 5 năm đối với chủ đầu tư và 10 - 12 năm đối với người mua nhà nhằm giảm áp lực dòng tiền. Đồng thời, hiệp hội kiến nghị cho phép doanh nghiệp và người mua nhà tiếp cận gói tín dụng 145.000 tỷ đồng do các ngân hàng thương mại triển khai.
Tính đến cuối năm 2025, các ngân hàng đã cam kết cấp gần 18.000 tỷ đồng trong gói này nhưng số vốn giải ngân thực tế mới đạt khoảng 7.600 tỷ đồng, cho thấy dư địa vẫn còn khá lớn để thúc đẩy dòng vốn vào thị trường nhà ở.
Một đề xuất đáng chú ý khác là không tính dư nợ tín dụng cho vay nhà ở thương mại giá phù hợp vào hạn mức tăng trưởng tín dụng hàng năm của ngân hàng. Theo HoREA, cơ chế này có thể tạo “cú hích” giúp các tổ chức tín dụng mạnh dạn tham gia cấp vốn cho phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực.
Từ góc độ thị trường, nhiều chuyên gia cho rằng nếu được thiết kế chính sách hợp lý, phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp có thể trở thành động lực mới cho thị trường bất động sản giai đoạn tới.
Phát triển loại hình này không chỉ giúp tăng nguồn cung nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình mà còn thúc đẩy xu hướng dịch chuyển dự án ra các khu vực ven đô và đô thị vệ tinh - nơi quỹ đất còn lớn và giá đất thấp hơn.
Tuy vậy, các chuyên gia cũng lưu ý khái niệm “nhà ở thương mại giá phù hợp” cần được định nghĩa rõ ràng về giá bán, diện tích và đối tượng mua. Nếu thiếu cơ chế kiểm soát, phân khúc này có thể bị “biến tướng” thành nhà ở thương mại trung cấp, trong khi mục tiêu hỗ trợ người mua ở thực không đạt được.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang từng bước phục hồi, nhiều doanh nghiệp kỳ vọng các chính sách mới sẽ tạo động lực để phát triển mạnh phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền - yếu tố được xem là chìa khóa cân bằng cung cầu và thúc đẩy thanh khoản toàn thị trường.
