Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận tháng 4/2026 của DKRA Consulting cho thấy thị trường tiếp tục duy trì trạng thái phục hồi chậm, thanh khoản chưa có nhiều đột phá và xu hướng phân hóa ngày càng rõ nét giữa các phân khúc.
Trong đó, phân khúc căn hộ tiếp tục giữ vai trò chủ lực của thị trường khi TP.HCM chiếm tới 96% tổng nguồn cung sơ cấp toàn khu vực với hơn 10.400 căn hộ đang mở bán. Trong tháng 4/2026, nguồn cung mới tăng mạnh lên hơn 3.800 căn, gấp 3,1 lần so với tháng trước, chủ yếu tập trung tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ.
Dù nguồn cung mới gia tăng đáng kể, sức hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt khoảng 34% tổng nguồn cung sơ cấp. Giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án vừa mở bán, có chính sách bán hàng linh hoạt, pháp lý rõ ràng và mức giá cạnh tranh hơn mặt bằng chung. Khu Đông TP.HCM và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ tiếp tục là những khu vực ghi nhận thanh khoản tích cực nhất thị trường căn hộ.
Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng tăng do áp lực chi phí đầu vào. Trong đó, Bình Dương cũ ghi nhận mức tăng trung bình gần 9%, còn Long An cũ tăng khoảng 7,6% so với cuối năm 2025.
Ở chiều ngược lại, thị trường thứ cấp bắt đầu xuất hiện dấu hiệu chững lại. Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn phải giảm giá bán hoặc chấp nhận cắt lãi nhằm giảm áp lực lãi vay ngân hàng.
Đối với phân khúc nhà phố và biệt thự, nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 22% so với cùng kỳ năm trước, đạt hơn 8.000 sản phẩm. Tuy nhiên, nguồn cung mới vẫn khá hạn chế khi chỉ chiếm khoảng 8% tổng nguồn cung sơ cấp và giảm gần một nửa so với tháng 4/2025.
Thanh khoản phân khúc này tiếp tục duy trì ở mức thấp khi lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 4% tổng nguồn cung sơ cấp, giảm tới 77% so với cùng kỳ năm ngoái.
Long An cũ trở thành điểm sáng hiếm hoi của thị trường khi chiếm 72% nguồn cung mới và 67% lượng giao dịch mới toàn phân khúc. Các sản phẩm có giá khoảng 7 tỷ đồng/căn được ghi nhận có thanh khoản tốt hơn mặt bằng chung.
Dù giao dịch chậm, giá bán sơ cấp nhà phố và biệt thự vẫn duy trì ở mức cao, tăng trung bình khoảng 3% so với cùng kỳ. Để kích cầu, nhiều chủ đầu tư tiếp tục áp dụng các chính sách như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc từ 24-36 tháng hoặc miễn phí quản lý thời gian đầu.
Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp giảm nhẹ so với tháng trước nhưng vẫn tăng khoảng 6% so với cùng kỳ năm 2025. Các chủ đầu tư tiếp tục duy trì chiến lược thận trọng, hạn chế tung hàng mới trong bối cảnh sức mua còn yếu.
Thanh khoản thị trường có cải thiện nhưng chưa đáng kể, chủ yếu tập trung ở nhóm sản phẩm giá dưới 10 tỷ đồng/căn và thuộc các dự án của chủ đầu tư có thương hiệu, tiềm lực tài chính mạnh.
Miền Trung tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng với khoảng 42% tổng nguồn cung sơ cấp toàn quốc, trong khi miền Bắc chiếm tới 90% lượng giao dịch phát sinh trên thị trường.
Mặt bằng giá bán sơ cấp phân khúc này tiếp tục tăng trung bình khoảng 7% so với đầu năm. Các chính sách cam kết lợi nhuận, chia sẻ doanh thu, hỗ trợ lãi suất và ưu đãi thanh toán nhanh vẫn được triển khai nhằm hỗ trợ thanh khoản.
Trong khi đó, phân khúc nhà phố và shophouse nghỉ dưỡng gần như không xuất hiện nguồn cung mới. Toàn bộ sản phẩm mở bán hiện nay chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án cũ.
Giao dịch phát sinh cục bộ tại một số dự án quy mô lớn với mức giá dao động từ 8-10 tỷ đồng/căn. Miền Trung tiếp tục chiếm ưu thế khi nắm giữ gần 70% nguồn cung và toàn bộ lượng giao dịch sơ cấp của phân khúc này.
Đối với condotel, thị trường tiếp tục đối mặt nhiều khó khăn khi nguồn cung sơ cấp giảm nhẹ so với cùng kỳ, phần lớn vẫn đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án cũ. Sức cầu duy trì ở mức thấp và chưa thể quay lại giai đoạn sôi động như năm 2019.
Các giao dịch condotel hiện chủ yếu tập trung ở sản phẩm có giá dưới 3,5 tỷ đồng/căn. Miền Trung vẫn dẫn đầu nguồn cung, trong khi miền Nam nổi bật hơn về thanh khoản khi đóng góp khoảng 71% lượng giao dịch toàn thị trường.
Theo DKRA Consulting, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hiện vẫn chịu áp lực lớn từ các vấn đề pháp lý, hiệu quả khai thác thực tế và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư. Đây tiếp tục là những rào cản khiến khả năng phục hồi của phân khúc này chưa thể diễn ra trong ngắn hạn.
